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            某房地产企业发展战略咨询报告


            ××企业发展战略咨询报告 ××企业发展战略咨询报告
            征求意见稿

            ××企业 ××企业

            2003年11月 年 月

            报告说明

            本稿为××发展战略初稿。报告主体部分分为六大部分,即:外部环境分析、企业内部分 析、产业选择和业务组合、企业发展目标和整体发展战略、××企业发展战略规划和战略实 施。 报告首先对××企业所处的外部环境从宏观大势、产业环境、区域环境(丰台区)三个 角度进行比较详细的分析,继而简要提出了××企业在这种环境中所处的产业机会有那些。 在这部分分析中,重点分析了北京市房地产业的产业环境和丰台区域环境。其次,在我们对 其次, 企业进行总体诊断的基础上,从考虑企业发展战略的角度对××企业内部状况进行了详细分 析。第三部分是产业选择和业务组合,在前述对企业外部和内部综合分析的基础上,从企业 发展的产业机会和自身实力两个角度通盘考虑和分析,我们提出了××企业未来发展的产业 选择和现阶段业务选择及组合,为后续企业总体战略思想和战略规划的设计提供基础。第四 部分是在前三部分分析的基础上,对××企业未来发展目标做出初步定位,提出了企业整体 发展战略思想和模式。第五部分是第四部分的详细展开,对××企业发展战略做出详细的规 划。第六部分则是战略实施的一些具体问题分析。

            整体战略核心思想

            发展建筑 业务

            横向一体化

            根植丰台区域

            建筑业主导

            整体转型 (现在)

            拓展其 引入房地产 成功转型 它业务 开发业务 (2003)

            追求区域发展 附加值业务 房屋持续经营 一体化 经营

            培育装饰业务

            横向一体化

            2001年-2003年 ——“企业战略转型”阶段 转型过渡期

            2004年-2006年 ——“成长发展”阶段

            2007年以后 ——“持续经营”阶段

            一体化经营期

            总目录
            1 2 3 4 5 6
            外部环境分析 企业内部分析 产业选择与业务组合 发展目标与整体发展战略 企业发展战略规划 战略实施

            1

            外部环境分析

            1.1 1.2 1.3 1.4

            宏观大势分析 产业环境分析 区域环境分析 产业机会分析

            1.1

            宏观大势分析

            概述

            ?中国经济将保持稳步发展的势头:中国政府制定的国民经济和社会发展“十五”计划纲要提出未来五年 中国经济将保持稳步发展的势头: 中国经济将保持稳步发展的势头 国民经济保持较快发展速度,经济增长速度预期为7% 。各种迹象表明,中国经济已进入一个新的发展 周期,中国正出现新的房地产开发热。 ?中国的房地产业已进入一个新的发展时期:新时期的标志是伴随着住房政策的出台而出现的,其标志有: 中国的房地产业已进入一个新的发展时期: 中国的房地产业已进入一个新的发展时期 一是城镇住房体制的质变。即居民住房由过去的实物分配变为货币化分配,加速推行住房自有化。二是 房地产市场由过去的供方市场转变为买方市场。三是消费主体由过去的集体购房变为居住者个人。四是 供应主体变化,各开发企业的地位正面临重新洗牌。 ?中国的建筑业也处于一个大发展的时期:根据建设部《建筑业“十五”计划及2010年发展规则》的 中国的建筑业也处于一个大发展的时期: 中国的建筑业也处于一个大发展的时期 预测,今后5--10年,我国建筑业面临良好的发展机遇。一是国民经济将以7--8%的速度持续稳定 地增长,为建筑业的发展提供了良好的宏观环境和广阔空间。二是我国城镇化进程加快,城镇基础设施 建设和居民住宅建设规模将不断扩大,为建筑业提供了广阔的市场。三是西部大开发战略的实施,大规 模的重点工程建设和基础设施建设,将为建筑业提供新的市场发展空间。四是加入WTO给建筑业带来 的机遇 ?以建筑和房地产业为背景的装修装饰业是极具发展前景的行业之一:在《建设事业“十五”计划纲要》 以建筑和房地产业为背景的装修装饰业是极具发展前景的行业之一: 以建筑和房地产业为背景的装修装饰业是极具发展前景的行业之一 中明确提出要发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。装修装饰质量是衡量人们生活居住环境 的重要尺度之一。 ?加入WTO,对中国经济及房地产业、建筑业和装修装饰业都有重大影响:中国加入WTO即将成为事实,加 加入WTO,对中国经济及房地产业、建筑业和装修装饰业都有重大影响: 加入WTO 入WTO对中国经济增长的贡献可达两个百分点,创造1000万个就业机会,在拉动中国经济增长的前提下, 客观上推进了房地产业的发展。但加入WTO,中国企业将面临激烈的竞争态势,大企业和外资企业良好的 资本运营、经营策略等都对小开发企业带来冲击。 ?申奥成功,为北京市房地产业、建筑业和装修装饰业带来发展良机:奥运促进京城房地产业整体升级, 申奥成功,为北京市房地产业、建筑业和装修装饰业带来发展良机: 申奥成功 房地产业的发展也客观带动建筑业和装修装饰业的发展。同时,北京为2008奥运大量的基建投入有相当 部分是属于建筑和装饰业的。 ?国家政策客观上要为房地产业的发展提供保障:《建设事业“十五”计划纲要》提出未来5年我国住宅 国家政策客观上要为房地产业的发展提供保障: 国家政策客观上要为房地产业的发展提供保障 的发展目标是,城镇新建住宅27亿平方米;农村新建30亿平方米。到2005年末,城镇人均住宅建筑面积 达到22平方米,基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅;农村人均住宅建 筑面积达到30平方米。这客观上就要求国家的政策要为房地产业的快速发展提供良好的政策支持。

            1.1

            宏观大势分析 其中关系××发展的因素 其中关系××发展的因素 ××

            1、中国的经济发展态势、经济体制改革对××这样的民营企业的发展提供了广阔的空间,“国退民进” 是大趋势; 2、在中国即将加入WTO和北京申奥成功之际,房地产业面临新的发展机遇和挑战,××在此时选择进 入房地产是前景的,但是要求××必须紧紧把握形势,抓住发展机遇,提升企业核心竞争力,以迎接 新时代的挑战; 3、建筑行业虽然整体利润偏低,但建筑业作为国民经济的支柱产业之一,现阶段也有发展机遇和挑战。 因此需要××建筑在新形势下进行重新定位,寻求发展良机; 4、装修装饰业是技术含量较高,人员素质要求高,并且极具发展前景的行业,,但需要××做好扩充企 业实力、做好市场定位等各方面的工作。

            房地产业 宏观 大势 装修装饰业 充满机遇 建筑业 和挑战

            1.2

            产业环境分析

            1.2.1 1.2.2 1.2.3

            房地产产业环境分析 建筑业产业环境分析 装修装饰业产业环境分析

            产业划分说明: 1、按标准的行业分类,装修装饰是属于建筑业一类的,但从××实际业务经营角度出发,把装修 装饰单独列出进行分析说明 2、因为房地产是龙腾新涉足的行业,所以房地产产业环境是分析的重点,从各个角度做出比较详 细的分析,对于建筑和装修装饰只做出主要的结论的分析

            1.科苑集团竞争能力分析

            1.2.1

            产业环境分析之一: 产业环境分析之一:北京市房地产业

            分析说明:房地产业作为中国市场经济发展过程中一个新型发展的产业,由于区域环境和市场 成熟程度的差异,在不同的地区其发展程度和产业特点都是有差异的,在本节分析中,在考虑 ××企业的实际要求基础上,我们主要针对北京市房地产业的发展情况对如下四个方面做比较 详细的分析

            1.2.1.1 1.2.1.2 1.2.1.3 1.2.1.4

            北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析 北京市房地产业产业结构分析 房地产业的产业价值链分析 房地产业产业市场细分分析

            1.2.1.1

            北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
            北京房地产业的发展历史

            一、房地产投资逐年增加;从图表1中可以看出,1990到1993年房地产投资呈平稳增长态势,1994到 房地产投资逐年增加 1995年房地产投资猛增,随后进入逐步平稳的增长态势。
            北京市历年房地产投资额

            600 522.1

            500 421.5 352.8 328.2 300 377.4 330.2

            投 额单 : 元 资 位 亿

            400

            房地产投资额

            200

            100 22.5 1990 24 33.7 1992 58.4

            99.5

            0

            1991

            1993

            1994

            1995 年份

            1996

            1997

            1998

            1999

            2000

            资料数据来源:《北京市统计年鉴》(历年) 二、房地产市场逐步成熟:随着市场经济的逐步发展,房地产市场也逐步成熟起来,从投资领域到消费 房地产市场逐步成熟 结构都发生了根本性的变化,投资资金来源多元化,个人购房比重越来越大,房地产一级市场和二级市 场也发展起来,城镇住房体制改革也逐步深化。

            1.2.1.1

            北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
            北京房地产业的现状

            一、投资领域 1、房地产开发速度增长较快 :据北京市统计局信息,上半年北京市完成房地产开发投资248.9亿元,同比 、
            增长53.1%,达到1996年以来最高水平,比全社会投资增速高19.8个百分点。其投资总量占社会投资的 50%,对全市投资增长的拉动作用达70%。 2、投资资金来源多元化:随着市场化改革进程加快,开发企业投资资金来源渠道多元化,国家投资比重逐渐减 、投资资金来源多元化: 少,房地产金融发展迅速,一些大企业通过上市融资。

            3、投资品种多样化,住宅投资居主导地位:北京市房地产市场投资品种日益增多,如高低档住宅,经济适用 、投资品种多样化,住宅投资居主导地位:
            房、危改房、高低档写字楼、商业用房、CBD等。但依企业实力不同投资品种也有所差别,通过下面图表可知,住宅 投资在市场中居主导地位。
            2000年北京市房地产建设新开工面积
            1800

            北京市房地产市场产品结构分布 普通住宅 公寓 经济适用房 别墅 写字楼 商业用房

            1600

            1400

            1200 单位:万平方米

            1000

            800

            600

            66.68%

            400

            200

            0

            新开工面积

            住宅

            别墅和高级公寓

            经济适用房

            办公楼

            商业营业用房

            其他

            1.2.1.1

            北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
            北京房地产业的现状( 北京房地产业的现状(续)

            4、 开发企业数量多、总体规模小:根据北京市工商局统计,2000年底全市共有房地产开发企业3929家,其中 、 开发企业数量多、总体规模小:
            2000年新注册1167家,而北京市场上在售的项目,据搜房数据库统计总共约950个,仅掌握在510个开发商手中,也就 是说,绝大多数开发企业没有项目做。对北京市场上在售项目进行统计,有项目的企业平均开发规模为21万平方米; 如果以全部开发企业计算,平均规模不足3万平方米。通过对企业开发规模进行统计,开发规模最大的前100家企业, 其项目占到市场全部在售项目总规模的62%,平均开发规模66.3万平方米;剩余400余家企业所占市场份额不足40%, 平均开发规模9.9万平方米。企业数量多、规模小,仍是市场一大特点。

            5、大企业在市场中占主导地位,进入门槛提高:北京市已经成立了土地整理储备中心,准备由政府统一供地, 、大企业在市场中占主导地位,进入门槛提高:
            调控土地市场的供需,现在土地整理储备中心已经开始回收土地。而且政府有关部门将开展对闲置建设用地、开发项 目和开发企业的清查工作,将优化重组现有的大量散、乱、差小型企业,实行大公司战略。大企业将进一步主导房地 产市场,比如::华远集团现在正在全面热销4个项目,即华亭嘉园、华清嘉园、凤凰城和阳光华苑,2000年销售额达 20亿元,在北京市场占有率达到5%。今年下半年,华远将推出4个新项目:峻峰华亭、新青年公寓、丽华中心、翡翠 城,总体市场价值达44亿元,今明两年在北京市场的占有率将扩大到15%。当代集团也同时推出当代城市家园、当代 青云科技大厦、当代万国城,开发规模达100万平方米。万通、万科、太合等也同时在城里和郊区推出不同档次、不同 规模的项目,气势逼人。

            6、 新项目规模仍偏小:据:搜房数据库统计,今年上半年新开盘项目有145个,平均项目规模12.1万平方米。在新 、 新项目规模仍偏小:
            开盘项目中开发规模在10万平方米以下的仍占多数,为55.77%。随着开发规模增加,项目数量有逐渐减少的趋势。在 搜房交易数据库中,规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03%,远大于上半年新开盘项目中同 规模项目比重(28.85%),开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85%,也 超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘项目规模有逐渐变大的趋势,但增长趋势并不显著。

            1.2.1.1

            北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
            北京房地产业的现状( 北京房地产业的现状(续)

            二、消费市场 1、住宅需求增长比重较大 :据统计,上半年北京市商品房竣工面积229.2万平方米,其 、 中住宅179.3万平方米,同比分别增长15.2%和20.4%。实现商品房销售面积2 49.5万平方米,其中住宅销售236万平方米,同比分别增长8.5%和7.1%。商品 房销售面积比竣工面积多20.3万平方米。 2、房地产销售价格继续上扬:上半年全国商品房平均售价为2284元,比去年同期增长10.9%。 、房地产销售价格继续上扬: 其中北京地区增幅达到23.7%。全国商品住宅平均售价为2138元,同比增长11.8%,其中北京增 幅达到24.1%。 24.1 3、个人购房已成为住宅市场主力军 :2001年上半年在商品住宅销售面积中,销售给个人的达 、 到221.3万平方米,同比增长17.8%。个人购买面积占到商品住宅销售面积的9 3.8%,比上年提高7.8个百分点。 4、消费概念在发生变化:住房投资作为一种新的投资手段越来越受到人们的重视,在住宅销 、消费概念在发生变化: 售中,相当比重是销售给这类人群的。同时,人们对住房消费的呈现出个性化需求趋势。 5、需求结构发生变化 、需求结构发生变化:随着住房体制改革的深入、中国即将加入WTO及户籍制度的改革,对 商用和住房需求的结构已经造成影响,这种需求结构在房地产投资开发市场已经有所反映。 三、政策及其它 1、政府加大对住房体制改革的力度,各类政策不断出台:北京市新近出台房地产方面的政策 、政府加大对住房体制改革的力度,各类政策不断出台: 很多,从经济适用房到危旧房改造,从土地一级市场到二级市场,继续推进房改是政策出台的 大方向。 2、房地产中介服务业全面发展:包括金融、营销、管理等各类房地产经纪中介业务呈现良好 、房地产中介服务业全面发展: 的发展态势。互联网、信息化的发展也为房地产业的发展带来新的变革要求。

            1.2.1.1

            北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析 21世纪初北京房地产业的发展前景 世纪初北京房地产业的发展前景

            一、房地产市场走势
            1、整体发展前景看好 以中国加入WTO和北京申奥成功为契机,以及《中国“十五”建设计划》提出住房建设目标 、 作为政策导向,可以认为北京房地产的发展前景广阔。 2、需求全面稳定增长 1 . 北京经济增长进入加速周期,将带来房地产市场的全面兴旺。2. 北京申奥成功和中国进入 、 WTO,将进一步扩大北京对海外的吸引力,全方位扩大海外对北京房地产的需求。3. 改善城乡居民的居住条件,是 21世纪初政府提高人民生活的主要目标和内容。4. 政府机关、事业单位职工住房分配货币化政策的全面实施,将进一 步激发居民的住宅消费热情。5、21世纪初北京房地产市场全面稳定增长,是指:需求总规模的扩大、需求品种结构 的全面上升、需求增长的持续时间较长较稳定三层意思; 3、运行机制基本完成市场化,竞争更加激烈 1.土地出让的市场化水平会极大提高;2、公有住房市场化改革接近完 、运行机制基本完成市场化, 成。3、北京市房地产将进入全面竞争的发展阶段。 4、外资进入将兴起一轮新的发展高潮 、外资进入将兴起一轮新的发展高潮:(1)外资为北京房地产的发展提供了重要的资金来源。(2)外资带来了房 地产经营管理的新观念。这种新观念是全方位的,包括市场研究、规划设计、广告营销、企业管理等,并带动了北京 房地产人才的成长。 二、房地产企业发展态势 1、大企业在对市场的影响力越来越大: 这将表现在包括开发企业和中介服务机构等各个相关企业。大企业将从资金、 、大企业在对市场的影响力越来越大: 土地储备、市场营销等各个环节主导市场。而中小型的企业要想求得生存就必须做好市场定位,专注于专业化的市场, 以求在尽可能快的时间内培育自身成长,创造有自身特色的品牌。 2、房地产相关企业向专业化方向发展: 房地产作为一个大的市场,开发企业将更专业的选择细分市场寻求发展(如 、房地产相关企业向专业化方向发展: 万科只做北京、上海、深圳、天津四个城市的商品住宅,北京城建要剥离建筑,只做房地产) 3、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用 、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用:一是信息技术设施大量运用在新建的中高档住宅和一 般办公楼、商业楼盘中;二是一部分已经建成的中高档楼盘实施信息化改造;三是直接为房地产交易服务的商业性网 站发挥作用;四是管理部门和中大型企业的信息化管理走向成熟。其中,互联网技术更令人关注。 4、服务业全面发展提高 、服务业全面发展提高:房地产业是以开发业务为核心的综合行业体系。北京市现在基本形成了以经纪业、评估业、 咨询业和物业管理业为主的4大房地产服务专业。21世纪初开始,可望北京房地产服务业有全面发展提高。主要体现 在以下3个方面:(1)已有服务企业竞争加剧,提高水平;(2)新的服务品种和服务观念不断出现,专业深化、细 化;(3)外资服务企业源源进入。

            1.2.1.1

            北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析 21世纪初北京房地产业的发展前景 世纪初北京房地产业的发展前景

            三、房地产开发产品 1、住宅质量全方位的提高 1.住宅品种进一步向多样化发展 (1)住宅档次多样化。(2)适用于不同 、 使用对象的住宅多样化。(3)住宅风格的多样化和创新。2.住宅主体设计向人性化、细化发展。3.住 宅环境设计以生态领先,向生态、美化、人文的需要全面发展。 2、包括CBD在内的新型的商业类产品发展迅速 北京将在朝阳建设大型的CBD,而以中关村科技区为代 、包括 在内的新型的商业类产品发展迅速 表的新型的写字楼产品开发也将呈现良好的发展态势

            四、政府行为及其它 1、企业和消费者行为都更具理性化 消费者行为日趋理性,开发商投资行为也必将日趋理性,要求开发商 、 不能盲目投资,不盲目追求高利润,要做好投资决策等。 2、政府管理行为将更多的变为间接调控型:为保障城市规划发展和居民利益,政府在土地、房价的管理 、政府管理行为将更多的变为间接调控型: 行为和政策引导将加强,这些行为将通过城市规划方案制定、各类政策的推出等体现,但随着市场经济的 发展,其行为也将转变为间接型调控。 3、城镇住房体制(房改)将进一步深化发展:

            1.2.1.1

            北京市房地产业发展历史、 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
            北京市房地产现状和发展前景分析中关系龙腾发展的因素 现状与前景描述
            房地产开发速度增长较快 住宅需求增长比重较大 房地产销售价格继续上扬 开发企业数量多、 开发企业数量多、规模小 个人购房已成为住宅市场主力军 新项目规模仍偏小 大企业在市场中占主导地位 进入门槛提高

            对龙腾发展 的利好因素
            1、房地产中住宅需求仍然

            对龙腾发展 的不利因素

            对龙腾创业 的要求

            现状

            1、大企业对市场影响力会影响到龙腾 1、龙腾要培育自身对市场的 2、进入门槛提高使龙腾经营风险增大 认识能力和把握市场的能力 旺盛,房地产开发投资保持 3、开发企业数量多、市场竞争激烈, 2、龙腾要选择某些优秀企业 增长态势 而外资优秀企业进入更加剧竞争 2、现有市场中项目规模层次 4、由市场化主导的个人购房的消费 进行“目标学习”,加速发展自己 不齐为龙腾房地产提供了创 市场由于龙腾的营销经验不足而存在 3、对自身经验不足之处要采取 有效措施降低风险(业务外包、 威胁 业空间 咨询学习等方式)

            前景

            整体发展前景看好 1、北京市房地产业处于发展 需求全面稳定增长 期,龙腾选择进入有发展前景 住宅质量全方位的提高 2、房地产相关的中介服务业 运行机制基本完成市场化, 运行机制基本完成市场化, 全面发展可以为龙腾发展提供 竞争更加激烈 外资进入将兴起一轮新的高潮 咨询支持(如中原物业咨询) 3、北京市房地产业的总需求 服务业全面发展提高 信息技术、 信息技术、互联网技术在房地产 呈扩大趋势,需求结构多样化 市场中全面发挥重要作用 发展,为龙腾发展提供了选择 房地产相关企业向专业化方向发展 适宜自身发展的细分市场的机 企业和消费者行为都更具理性化 会 政府行为将加强

            1、房地产业将迎来更为激烈的竞争 态势,运行机制市场化使得××在土 地获取和融资方面都面临严峻考验, 而外资加入更加剧了市场竞争 2、××信息化管理不足限制企业在 市场中发挥更大的作用 3、消费者消费意识更趋成熟和日益 理性化要求龙腾开发业务更为精细 4、政府扶持大企业的政策导向对龙 腾发展也有不利因素 5、住宅设计品味和质量的全方位提 高对龙腾提出更高的要求

            1、龙腾要避免和重量级 企业进行直接竞争,可以 搞合作方式或选择适宜自 己的项目塑造自己的品牌 2、从一开始要加强信息化 建设,优化企业管理 3、不以过高利润为目标, 要开发质量过硬的产品,以 服务消费者为宗旨 4、在规划设计和销售等薄 弱环节要有新的运营思路

            1.2.1.2

            北京市房地产业产业结构分析

            1、产业竞争强度 、 现有企业数量 及竞争强度
            根据北京市工 商局统计, 2000年底全市 共有房地产开 发企业3929家, 其中2000年新 注册1167家

            房地产开发 成本结构
            取得土地的 费用 服务建设费用 公用设施配套费 各项税费 财务费用 开发商利润 广告营销费用 其它不可预见费用

            产品差异
            北京市房地产 业的产品差异 很大主要分为 住宅和商用两 大类而各类又 可细分,同类 产品的也存在 环境、地域等 综合因素差异

            竞争者 类型 中资、外资 的大型知名 企业,如华 远、天鸿等 也有同龙腾 一样的起步 企业,总体 层次不齐

            生产能力 扩大方式 自我积累 上市募资 合作开发 创新的开 发模式

            进入壁垒和 产业投资 退出障碍 进入壁垒比 较大退出障 碍要依据项 目运作情况 而定 目的 追求高利 润是大多 数企业所 追求的目 的

            各强度 因素描述

            企业数量 众多、项 关系龙腾的 目数量相 对少,竞 因素分析 争强度大

            龙腾的财务管 理、成本控制 能力薄弱,应 该加强

            开发适合 龙腾自身 的产品如 危改项目 等

            避开同大 企业直接 竞争,或 选取合作 开发

            创新的开 发模式现 在龙腾主 要选择合 作开发

            已经进入, 但壁垒因素 还很多退出 的障碍主要 来源于项目 运行的风险 性因素

            不盲目 追求高 利润 低风险, 求发展

            1.2.1.2

            北京市房地产业产业结构分析 2、潜在进入者威胁分析 、
            影响因素 威胁龙腾进入 的因素分析 龙腾开发能力不足 龙腾没有品牌 龙腾资金实力弱 没有营销经验和渠道 门槛提高,硬性条件
            人才、经验、意识、 管理水平等处于劣势

            其它潜在进入者 对龙腾的威胁 大规模开发能力强
            品牌、设计、质量优势

            龙腾应对策略 的初步思路 小规模或选择合作 方式扩大规模 低利润,求精品
            多方融资 价值分散 经纪营销 自建渠道 利用区政府支持 避开不利政策

            规模经济 产品歧异 资本需求 进入壁垒 销售渠道 政府政策
            与规模无关 的成本劣势

            有强大的融资能力
            有关系和营销经验或渠道

            有满足条件的实力后盾

            有人才,管理到位等

            加强自身建设 加强对成本的控制 做好价值分析 避开直接竞争

            现有企业 的阻碍

            进入扼制价格 经验与规模

            龙腾控制成本的能力 对销售价格的制定 主要是大企业的优势

            说明:1、把龙腾定位于新进入房地产业的企业,主要分析影响龙腾进入的威胁性因素 2、把龙腾定位于地处丰台区的现有房地产企业,分析其它潜在进入者对龙腾发展 的影响因素

            1.2.1.2

            北京市房地产业产业结构分析
            3、房地产业供应商分析 重要性 ???? 供应方式 ×× 供应能力 供方产业价 值占有力 ×× 应对策略
            利用丰台区政府支持 选择危改项目,避免 征用土地 通过其它关系资源

            房地产业供应链: 房地产业供应链: 土地供应方

            有偿出让(协议、 ××自己没有土地储备 土地价值居高不下 招标、拍卖) 市场运作土地是趋势 土地使用权转让 ××自我供应能力差 地产商利润较高 供方价值占有力最强 行政划拨 设计招标 自选中介
            自由资金 预收账款 银行贷款 房产抵押贷款 债券融资 股票融资 合作开发 其它

            建筑规划设计机构 其它信息中介机构

            ?????

            没有自己的规划 好的规划设计产品是 首先要提示自身对 设计机构 开发项目成功的关键 规划謀计的认识 缺乏良好的规划 设计人员 把握未来产品设计 价值占有力适中 分析市场信息能力不足 的市场信息 自有资金不足 引入好的融资人员 融资方式的不同决定 合作开发可以选择 机构融资能力差 利用其它方式融资 和金融机构建立 债券、股票融资行不通了供方价值占有能力 (槐房项目做的不错) 良好的关系 整体融资能力较差

            资金供应

            ?????

            关键看融资手段

            开辟多种融资渠道

            建筑供应商

            ???

            公开招标 邀请招标 议标
            自己销售(可以委 托策划)

            ××建筑和装 饰可以考虑 ××招投标能 力差

            供方价值占有力最低 建筑业竞争激烈所致招标方式确定建筑商 需要评估××建筑 以一定比例给 ××建筑 的供应能力 价值占有力较强, 销售环节直接决定 依据项目性质 决定销售方式

            营销策划代理

            ?????

            没有销售经验 可以选择经纪销售

            经纪销售(公开报 价、独家代理或独 家销售权、多重开 价、净开价) 自设物业管 理公司

            整个产业价值的实现 销售方式要多样化 是稳定的持续现金流入 选择其它物业公司 对开发商价值 自设物业公司 占有影响较小 保证持续现金流

            物业管理 配套设施

            没有经验 选择外包 也可以考虑自设

            ????

            外包(议标、 公开招标)

            1.2.1.2

            北京市房地产业产业结构分析 4、房地产业消费市场(买方)分析 、房地产业消费市场(买方)

            一、需求结构 1、随着住房体制的不断改革,居民个人将取代集团购房成为房地产中住宅市场的消费主 体。 2、中国经济的强劲发展以及加入WTO后外资大量涌入,外商对住房需求和商业用房需求 将大量增加; 3、经济发展、户籍制度改革和外商进入中国,人们工作的流动性加强,使得“住宅”租 赁成为未来房地产业消费的一个重要市场 4、住房需求年龄结构明显,年龄在25——39岁之间的人群成为主力购房者 5、旧城改造区的居民和中低收入者是危改房和经济适用房的主要购房群体 二、需求特点 1、对均好性要求更高 购房者除了对住宅质量、户型、会所、交通等方面继续关注,还对新技术、新材料 的使用、节能、环保、智能化但能够提出新的需求,特别对社区景观和环境方面提出新 的要求。 2、对物业管理质量需求增强,要求“物有所值” 3、对不同设计户型需求呈多样化特点 4、对住房的消费需求大于投资需求

            1.2.1.2

            北京市房地产业产业结构分析

            5、房地产业替代产品分析 、
            1、从房地产业宏观角度分析,房屋住宅作为人们居住的必需的特殊商品,具有不可替代性 2、从企业角度分析,由于产品类型和消费意识的不同,对企业开发的产品会产生替代效应, 主要是消费者的选择决定的,比如:选择“普通商品住宅”为重点开发产品的企业的市场 销售可能会受到“经济适用房” 的替代冲击,而经济适用房也可能受到“危改房”的替代 冲击。比如:“房屋租赁”对“房屋销 售”会产生替代效应,这要看人们的购买力、消费 背景或消费意识。 3、对于龙腾房地产开发公司,在进行市场分析时候要重点考虑上述因素。 4、龙腾如果选择“危改项目”,“房改带危改”的政策会使得危改区居民大多选择回迁,这样有 效避免这种各类产品之间的替代效应。

            1.2.1.2

            北京市房地产业产业结构分析
            参与竞争 避开直接竞争 另辟新渠道 对供应商的选择要 科学合理的思考 和规划 龙腾应对策略 挖掘潜在消费市场 避开完全商品化 开发 选择好适合自己 发展起步的领域

            产业竞争强度

            进入者威胁

            供应链状况

            消费者情况

            替代品分析

            1.2.1.3

            房地产业的产业价值链分析
            分析说明:房地产业具有其自己独特的行业特性,从不同的角度有不同的分析方法。 分析说明 从开发企业的角度是龙腾所需要的和切合实际的,因此我们通过房地产开发价值链对 房地产的产业特性做出比较详细的分析,为龙腾的发展战略的制定提供支持。

            开 发 企 业 主 体 活 动 纵 向 支 持 活 动 供 应 商 地供
            其 地开发 通 投资机会寻找 与方案筛选 可行性研究 寻找机会 收集信息 投资分析 投资决策 规划设计 市场研究 产品定位

            房地产开发价值链
            项目融资 办理手续 施工准备 工程招投标 施工建设管理 客户管理 销售管理 物业管理招标 移交物业

            前期工作

            开发建设

            楼盘销售

            物业管理 社区经营

            开发 支持


            支持









            企业

            1.2.1.3

            房地产业的产业价值链分析

            1、房地产业的产品是功能性的,开发模式具有创新性:房地产业的基本功能是为人们提供“居住工作” 、房地产业的产品是功能性的,开发模式具有创新性 的场所,其产品是功能性的,但对于开发企业来讲,开发功能性产品的商业模式具有创新性。那么龙腾 开发公司的企业定位基础就是是“以创新的开发方式为区域居民提供功能产品的服务”。 2、房地产产品开发周期长:由房地产开发的产品特性决定了其产品开发生产的周期较长,而对于开发 、房地产产品开发周期长 商来讲,就需要尽可能缩短开发周期,加速资金流转。从房地产开发价值链上看,就是要对横向水平链 进行整合,对各个阶段的时间、精力等投入作出合理规划和组织。 3、房地产的产业价值环节众多:房地产业和别的产业相关性很强,比如建筑业,因此,在整个房地产 、房地产的产业价值环节众多 开发过程中有多个创造价值的环节。从价值链上可知,为开发商提供各类资源供应的供应方都要参与对 开发价值的分配。所以,房地产开发商必须对纵向的价值链环节进行一体化整合。 4、在房地产开发的价值追求中,开发商要避虚就实,不盲目追求高利润。即对于自身能力不足的价值 、在房地产开发的价值追求中,开发商要避虚就实,不盲目追求高利润 环节,要采取外包合作等多种方式,以求降低风险,对于自身能力所及的价值要留个自己,把开发业务 做专。 5、房地产产品的最终价值体现是各个价值环节紧密合作的结果。一个房地产项目,它的土地选址、产 、房地产产品的最终价值体现是各个价值环节紧密合作的结果 品规划设计、产品施工质量、销售策略和物业配套管理等每一个环节都对项目的成败起至关重要的作用。 因此要求开发商要选择或开创良好的开发模式(商业模式)。

            对房地产产品本身价值的认识 房地产产业价值链 形成龙腾对价值追求的认识 注重开发模式的选择与创造

            对“槐房项目” 运作的思考

            1.2.1.4

            房地产业产业市场细分分析
            细分参数选择:房地产产业市场可以按不同的参数选择作出不同的市场细分,依为龙腾 战略业务选择的角度考虑,我们选取不同的房地产产品为细分参数,将房地产市场划分 为:危改市场、经济适用房市场、、写字楼市场、别墅市场、对北京市相关细分市场状 况作出分析。 商业用房市场分析 商业类 北京市写字楼市场分析

            别墅市场分析 经济适用房市场分析 政策性强) (政策性强) 危改房市场分析 (政策性强) 政策性强) 其它商品住宅( 其它商品住宅(完全商 品化开发的住宅项目、 品化开发的住宅项目、 绿化隔离带等有政策性 的开发项目) 的开发项目)

            住宅类

            1.2.1.4

            房地产业产业市场细分分析 北京市商业用房市场分析
            说明:本节市场分析的商业用房主要指直接从事零售业服务的建筑物,即通常意义 上的商铺和店铺等。它是地区房地产市场的重要组成部分之一。

            由于北京市近年经济运行良好,居民消费观念的变化及旅游产业的发展带动外来人员进京消费等, 推动了北京商业用房市场的发展。 1、市场供应: 、市场供应: 总体供应量逐步增加,但在房地产投资中相对比重较小;商业用房供应规模更趋于大、中型,物 业面积总体在3—5万平米之间居多。而且区域分布差异明显,大型商业房集中于三环内的东城、西城、 朝阳、海淀四区,丰台区大型店铺近乎没有。 2、市场需求: 、市场需求: 需求结构多元化、从大型的购物中心(王府井)、高档综合商场、家居商场、电器商场等到中小 型专业店铺等都存在需求;从行业看,超市连锁业店铺增长速度最快,并且集中于新建和在建的住宅小 区;其次餐饮服务业和服装服饰业也是商业用房需求的重要客户。 3、市场区域分布典型特点: 、市场区域分布典型特点: 餐饮服务业:方庄、东直门、亚运村;服装服饰业:王府井、西单;通讯经营业:公主坟、西直门 电脑、IT业:中关村。 4、市场预测: 、市场预测: 中西部和北部最具发展潜力,南部仍是下风水地带。

            1.2.1.4

            房地产业产业市场细分分析 北京市写字楼市场分析

            市场现状 一、市场供应 1、北京市写字楼市场供应量呈现扩张趋势,其中西部是市场供应扩大的主体 2、写字楼市场供应板块区域分别差距明显,主要集中于朝阳、海淀、西城、东城四区 二、市场需求 1、以IT、网络等高科技概念为核心的新经济极大刺激对写字楼市场的需求,其中,互联网、 高科技、保险和金融机构是市场需求的主力军 2、随着中国经济的发展和中国即将加入WTO,外资机构在写字楼租赁市场也体现出强大的 实力 3、需求的地域差异比较明显,中关村和CBD成为需求最旺盛的地域 三、市场价格 1、租赁市场活跃,租金大幅上扬 2、写字楼销售有价无市,成交主要集中在中关村地区 发展前景 一、市场供应量继续加大,对大规模的写字楼需求增加,大型开发商已经介入 二、市场需求继续放大,但全球经济发展速度放慢增加了不确定性因素 1、经济持续增长,加入WTO,外资公司涌入将对写字楼市场产生实质的推动作用 2、2008年奥运为写字楼市场创造潜在的商机 3、高科技相关产业和中资公司的发展对高档写字楼市场需求保持旺盛增长 4、银行信贷政策支持推动市场需求扩大 三、价格方面 旺盛的市场需求和有效供给不足决定了北京市写字楼市场后市保持上扬态势 四、区域分布 以中关村为的高科技园区和朝阳的CBD为最具发展潜力,主要是中西部和东部地区。

            1.2.1.4

            房地产业产业市场细分分析 别墅市场分析

            市场现状 一、市场供应 1、随着近年经济的持续增长,别墅市场供应数量明显增加 2、别墅市场区域分布不均衡,主要集中于东北部、北部、西北部,这三个区域占北京市别墅供应 量的60%以上,而东部和东南部的别墅市场开始升温,也占到25%以上,南部和西南部占有率不到 10%。 3、别墅产品体系逐步完善,经济型别墅占据市场主导地位 4、别墅区整体建设环境仍有差距 二、市场需求 1、客户构成多样 2、客户都别墅需求的层次差异很大 三、价格与交易情况 1、经济型别墅的推出使得别墅价格回落 2、别墅成交趋于活跃 市场展望 1、政府将加强对别墅市场的监管 2、远郊区别墅将逐渐升温 3、别墅开发品味和环境建设潜力巨大 4、区域分布重心仍在东北部的郊区(怀柔、昌平等地)

            1.2.1.4

            房地产业产业市场细分分析 经济适用房市场分析

            发展经济适用住房是中央实现住宅业作为新的经济增长点而进行的战略决策,是城镇新的住房供应体系 的重要组成部分。经过近三年的实践,经济适用住房建设取得了较好的成效,依《建设事业“十五”计划刚要》, 政府明确提出发展经济适用住房为重点的住宅建设,增加住房的有效供给,发展以居民住宅为重点的房地产业 和装修装饰业。可以预见,经济适用房将成为未来住宅市场发展的重要组成部分之一,应是房地产开发商重点 关注的细分市场之一。

            市场现状 一、市场供应 目前北京市经济适用房总体供应不均衡,北多南少。北京综合开发经济适用房分布:东部四 个,南部2个,西部5个,北部5个,东北部3个,东南部2个,西南部3个,共计24个;这24小区承 诺建筑面积620万平方米。北京市批准科教文卫等单位定向建设经济适用住房项目87个,总规模 233.3万平方米,已开工144万平方米,竣工40万平方米。 二、市场需求 1、需求对象: 从统计数据来看,目前对开盘的不同的项目,购房主体有所不同,存在单位 集体购房和个人购房两大类。其中,个人购房中,从职业上划分,主要有公务员、教师、国企职 工、外私企职工等,另外还有部分拆迁户购房。单位购房,如玉海园项目,单位购房占到65%, 所以对这类隐性的单位购房值得关注。 2、户型需求:从居室类型来看,主要有一层导四居及跃层等类型,不同项目所占比例略有差 异。 三、目前经济适用房市场的各项政策还不完善

            1.2.1.4

            房地产业产业市场细分分析 经济适用房市场分析
            北京市经济适用住房发展前景
            经济适用房作为政府主力推广的项目,在未来实现国家城镇建设目标中具有很重要的地位,政府 政策导向也会倾向于扩大经济适用房建设。所以说,经济适用房建设的整体发展前景是良好的。 一、需求预测 1、“十五”期间北京市城镇居民居住水平依据经济发展水平预测户均建筑面积70平米为下限,90平米为 上限,人均下限23平米,上限30平米。 2、北京市城镇居民住宅需求总量预测,从近期看,按满足居民基本生活需求低限标准测算,每年约需 住房900多万平方米,从长远看,每年约需1200万平方米。 3、通过对北京市城镇居民收入结构和购房支付能力分析,近几年内约77%的居民家庭以及新参加工作 的职工和市政重点工程拆迁户,可支付房价在每平方米3000—4500元,户均面积在60—120平方米。 4、通过对中低收入家庭住房需求、供应分析,年需房量在600万平方米左右。它们对住房的需求和获得 住房的渠道受多因素影响,其中“房改加危改”政策是影响比较大的一个因素。 二、供应结构分析 1、依据前述分析,以中低收入者为标准,北京是经济适用房总体供应在年600万平方米左右; 2、对供应结构,每年单位自建房保持年130万-150万,房改带危改政策的回迁在60%以上,年供应180 万平方米,二、三级市场年供应150万平方米,集中建设经济适用房平均每年约在150万平方米。 3、经济适用房建设供应布局:危旧房改造地区是重点之一,分散集团式供应(十大边缘集团供应)中 南部是未来发展重点区域之一,经济适用房布局要依据未来北京是交通规划地段。

            北京市经济适用住房主要集中于北部、东部、东北部和西部地区,而南部地区没有形成 规模性的经济适用房,但是依据北京市政府开发南城的战略部署和南部的危房改造和城镇建 设都要求加大该地区的经济适用房建设力度,所以,龙腾要关注南城的经济适用房建设,寻 求政府支持。

            1.2.1.4

            房地产业产业市场细分分析 危旧房改造房市场分析
            2000年3月,北京市政府实行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》 (京政办发[2000]19号)在崇文、宣武和丰台三区五片进行试点。根据北京市政府的“十 五”规划,未来5年内将基本完成城区现有303万平方米危旧房改造,这给房地产开发带来 新的发展机会。

            一、危旧房改造市场背景介绍
            1、北京市危旧房改造的形式: 、北京市危旧房改造的形式: (1) 以房地产开发带动危改 ——政策依据:《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》(京政函〔2000〕60号)。 (2) 以市政道路及重点构成建设拆迁带动危改 ——政策依据:《关于市政建设重点工程有关规定的通知》(京政发〔1998〕18号)。 (3) 以房改带动危改(目前的主要形式) ——政策依据:《关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)的通知》

            (京政办发〔2000〕19号,简称《危改办法》)。

            2、“以房改带危改”产生的历史背景 、 以房改带危改” 北京市大规模的危旧房改造始于九十年代初,10年来全市累计开工改造危旧小区168片, 竣工53片,竣工面积达1450万平方米,拆除危旧房屋499万平方米,动迁居民18.4万户,取 得了一定成效。但随着危改逐步向城中心区发展,由于旧城区人口密度大,市政条件差,规 划限制相对较严,危改工作难度加大。而且旧有的危改形式已经不适应新的发展形势要求, 由此提出了“房改带危改”新的危改形势,2000年3月经市委、市政府批准印发了《北京市加 快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发〖2000〗19号),在崇文、宣武、丰台三 个区分别选取了龙潭西里、金鱼池、天桥、牛街二期、右外西庄三条等5片危房区,进行房改 带危改的试点,并取得了良好的效果。 3、以“房改带危改”的主要政策内容:1、变“要我危改”为“我要危改”;2、按解危与适当解困的原 、 房改带危改”的主要政策内容: 则安置危改居民;3、居民按房改成本价和经济适用房政策购房;4、多渠道筹集资金、尽可能缩短工期. 危旧房改造的实施原则: 4、危旧房改造的实施原则:危旧房改造的实施原则是“统一规划、市政先行、市区分工、市场运作、 精心组织”,并在“以区为主”的基础上,充分调动各方的积极性,多方式、多渠道推进危改。

            1.2.1.4

            房地产业产业市场细分分析 危旧房改造房市场分析

            二、危旧房改造市场现状
            1、“三区五片”试点取得良好效果:“三区五片”是“以房改带危改”形式的试点工程,它们在 三区五片”试点取得良好效果: 实践中取得了很好的效果,开发资金大体平衡,施工工期短,居民大多都回迁入住,具体操作方 式都是下一步危旧房改造值得效仿的工程。 2、危旧房改造项目分布集中于南城:北京市危旧房改造主要集中于关厢地区和南城,具体分布 、危旧房改造项目分布集中于南城: 主要是宣武、丰台、西城和崇文四区。今年,宣武区计划今年内“危改”十七片小区,崇文区计划 年内多片小区联动开发,丰台区计划年内开工7片地区,西城区计划年内动工“丰盛”小区。其中, 丰台区待改造的危旧房很多。 3、政府在危改工程项目中发挥重要的作用

            三、市场发展前景
            1、危改市场缺口大,开发商机大:北京市“十五”时期固定资产投资规划》明确提出要集中各方 、危改市场缺口大, 力量加快危旧房改造步伐,切实提高人民群众居住水平。预计五年累计竣工住宅6000万平方米, 力争基本完成城区现有的300万平方米危旧房改造,到2005年,城镇居民人均住房使用面积达到 18平方米。危旧房改造市场缺口很大,对开发商来讲,蕴藏着巨大的商机。 未来的几年里, 2、未来的几年里,危旧房改造和市政设施建设将促进北京南城的房地产市场发展 “房改带危改”的危改形式是政府政策性强的房地产投资项目,各级政府发挥很大的作用, 而丰台区又是危改的重点区域之一,龙腾可以很好的利用自身在丰台区的关心资源,主 抓危改项目,而且“以房改带危改”的政策内容使投资危改的开发商整体降低了在征地、 规划设计、配套建设和市场销售等各个价值链环节的费用和不确定风险。

            1.2.2

            产业环境分析之二: 产业环境分析之二:建筑业
            北京市建筑业发展历史

            建筑业在国民经济各行业中所占比重仅次于工业和农业,而 高于商业、运输业、服务业等行业,是国民经济的支柱产业。近 20年来,建筑业发展迅速,在促进国民经济发展、重点工程建 设、改变城乡面貌、解决城乡劳动力就业方面作出了重要的贡献。
            企业个数

            建筑企业统计个数

            2000 1500 1000 500

            1、建筑企业增加个数相对较少 2、建筑业产值增加趋势稳定,和国民经济 发展呈正相关 3、建筑业房屋施工面积增长速度较快
            建筑业房屋建筑施工面积 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 年份

            0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
            年份

            建筑业增加值

            2000 1998 1996 1994 1992 1990 1988 1986 1984 1 2 3 4 5
            年份

            建筑业房屋建筑施工面积 单位:万平方米

            建筑业增加值 单位:亿元

            6

            7

            8

            9

            10

            数据来源:《北京市统计年鉴》

            1.2.2.1

            北京市建筑业发展历史、 北京市建筑业发展历史、现状和前景分析
            北京市建筑业现状

            2000年北京市建筑业稳步发展。全年建筑业实现增加值198.8亿元,比上年增长2.1 %。“九五” 期间累计实现增加值857.8亿元,比“八五”期间增加1.3倍。全市建筑施工面积6995.9万平方米, 比上年增长6.7%,比1995年增长26.6%;竣工面积2358.2万平方米,比上年增长1.6%,五年累计竣工 9644.3万平方米,比“八五”期间增长55.4%。强化建筑工程招投标制,加强合同管理,全市取得合 法开工手续的招标工程的合同备案率达到100%。工程质量明显提高,全市工程优良品率达55.3%,比 上年提高6.1个百分点。加强建筑队伍管理,积极发展专业施工企业。年末,全市拥有四级及四级以 上的建筑施工企业1771个,比1995年末增长11.6 %。全市建筑企业施工科技含量提高,技术装备率 和动力装备率分别达到8233元/人和6千瓦/人,比1995年增长38.4%和93.5%。《北京市2000年统计公报》 北京市2000年统计公报》 2000年统计公报

            几个特点: 几个特点: 1、建筑业随国民经济的增长呈稳定发展的态势 2、建筑市场日趋规范,建筑激烈,行业整体利润偏低 3、政府管理部门在工程施工的管理、技术操作规范管理大大加强 4、工程项目管理得以推广和应用,施工企业自身管理加强 5、建筑行业的科技含量增多,新技术、新材料在建筑施工企业应用增多 6、建筑业从业人员过多,“压级压价、索要回扣、垫资接工程”现象严重

            1.2.2.1

            北京市建筑业发展历史、 北京市建筑业发展历史、现状和前景分析 北京市建筑业发展前景

            一、市场走势: 市场走势
            1、入世给中国建筑业带来良好的发展机遇和巨大的挑战(对××讲,更多的是挑战) 2、奥运为北京建筑业带来巨大商机 4、国民经济 以7%以上的速度持续稳定的增长,为建筑业的发展提供了良好的经济环境和空 间。预计国内生 产总值将从2000年的8.94万亿元增长至2005年的1 2.5万亿元,全社会固定资产投资规模将从 2000年的3.26万亿元增长 至2005年的4.3万亿元。由此将拉动全社会建筑业的持续稳定发展 。 从建设部获悉,到2005年,我国建筑业总产值将达到26700亿 元,年均增长7.5%;建筑业增加值 达到8500亿元,年均增长率7.1%, 占国内生产总值的比例达到6.7%。 5、我国城镇化进程加快,城镇基础设施建设和居民住宅建设规模将不断 扩大,为建筑业提供了广阔的市场。预 计到2005年,我国城市化将达到35 %左右,五年累计新增城镇人口7000万人左右,将有一大批新的 中小城市形 成。城市公共设施建设、旧城改造、小城镇建设、城乡居民住宅建设,以及城镇 人口集中对商业、 旅游、文化娱乐等相关配套设施的需求,对建筑业的发展十分 有利。

            二、企业发展态势
            1、面对WTO建筑企业发展呈分化状态,即各类大型的总承包企业到具体的施工企业的分化 2、大企业业务选择面扩大,中小型建筑企业业务选择呈专业化发展态势 3、工程管理、施工技术水平等是决定企业核心竞争力的重要要素

            三、建筑产品发展趋势
            1、绿色建筑是未来北京住宅建筑业发展的态势 2、人性化、智能化、自然化建筑产品是未来发展的趋势

            四、政府管理
            政府在资质审定、、工程招投标管理、质量管理等各个方面都要加强,市场化运作日趋成熟

            1.2.3

            产业环境分析之三: 产业环境分析之三:装饰业 1.2.3.1 北京市装饰业发展历史、 北京市装饰业发展历史、现状和前景分析

            发展历史: 发展历史:我国现代建筑装饰行业从改革开放一起步即自发地进入市场经济,是我国市场化最早、程度最
            高的产业之一;我国建筑装饰市场从改革开放一出现需求即主动向外商开放,早已国际化早于国产化,是全 球建筑装饰市场的重要组成部分。我国建筑装饰行业已具有二十多年的市场国际化和国产化的经验。

            发展现状: 发展现状:
            1、建筑装饰行业整体发展水平偏低。装饰材料,三星级以上水准的中高档饰材现仍主要依靠进口;装饰设计, 建筑装饰行业整体发展水平偏低 普遍缺乏创意,尚处幼稚阶段,特别在高档、合资工程中,欧美设计公司占主导,我国装饰设计很难涉足; 装饰施工因我国的低成本,仍能占据大部市场份额。 2、我国建筑装饰行业发展的轨迹来看 、我国建筑装饰行业发展的轨迹来看,旅游业的发展是我国建筑装饰行业兴起并形成的直接报动力;家庭装 饰的发展是我国建筑装饰行业壮大并可持续发展的源泉。 我国旅游业近年来增长10%,1997年以来遇到了前所未有的压力,1999年减缓,越居世界第六位。国家 旅游局决定2000年将进一步积极培育、发展这一新的经济增长点。作为旅游业基础的饭店业,我国现有各类 各档的饭店旅馆30多万家,其中,有固定资产原值2100亿元的涉外饭店5782家,客房75万多家,其中星级饭 店3248家,包括五星级64家、四星级176家、三星级1085家、二星级1610家、一星级313家,出于对旅游者竞 争需求,2000年将有10%,600家左右的涉外饭店将进行装饰改造,若每家平均投资1000万元,全国将达到60 亿元。但是由于国家规定从1999年起今后三年内严格限制批准新建一般性的旅游饭店项目,因此饭店装饰将 主要集中在原有饭店的改造方面。 3、我国装饰企业 %以上为非国有企业 、我国装饰企业90%以上为非国有企业。因此,在体制上,根据《中共中央关于国有企业改革和发展若干重 大问题的决定》和中央经济工作会议的精神,我国装饰行业不仅属于“有的地区和有的行业也可以例外”的 行业,而且属于国有经济退出的行业。

            发展前景: 发展前景:
            1、建筑装饰行业作为我国一大朝阳产业,显示着蓬勃发展的趋势,市场前景十分广阔 2、装饰人员素质、装饰材料选择、装饰设计和施工工艺水平是决定企业未来发展状况的核心竞争要素 3、装饰企业也同建筑企业一样,在业务上呈专业化发展,企业实力呈分化趋势

            1.3

            区域环境分析
            说明:丰台区域环境分析主要是在丰台整体环境分析的基础上,从北京市城市 发展总体规划的角度对丰台区未来发展态势进行分析。 丰台区域环境概述 经济: 经济:丰台区为北京市西南的经济贸易中心,经济发展迅猛。工业经济、农业经济、 旅游经济发达。 ----丰台区是北京的科研基地和工业基地之一。航空航天工业部的两所研究所、一 所设计院,铁道部二七机车厂、二七车辆厂、丰台桥梁厂等1000多家中央、市属企 业座落在这里,其中1000人以上的大中型企业近60家。区属及乡镇工业1000多家, 包括机械、汽车、仪表、冶金、纺织、建材、五金、化工、食品、工艺美术等十几 个行业。已有55种产品获国优、部优、市优产品称号。 ----丰台区是首都重要的副食品基地之一,担负着首都市场蔬菜、肉食、鱼、蛋、 奶、干鲜果品等十几种副食品的供应,有首都“蔬菜王国”的誉称。 交通:伴随着南四环路的竣工,北京南城建设步伐正在全面加快。南四环的开通和 交通 五环路的规划改善了一些项目的交通。以丰台区为例,四环路在丰台境内的长度为 19.1公里,占了全程总数的三分之一,与京石、京开两条高速公路交汇,与京 广、京原、京哈等12条铁路交叉,经济适用房项目正阳小区、青塔二期、今日家 园就在四环附近。丰台区的永南路是北京的南中轴路南北纵贯丰台区南苑乡境内, 北起南三环木樨园立交桥。经济适用房项目建欣苑、诚苑小区就在南苑乡境内。第 三条公路京开高速路北京段起自丰台花乡境内的南三环玉泉营立交桥。

            1.3

            区域环境分析
            丰台区域环境概述 城市建设: 城市建设:丰台区的城市建设起步晚,发展快。以住宅建设为重点,十几年来已建成了北大地、 六里桥、七里庄等6个住宅小区,配合市有关部门开发建设了方庄、太平桥、西罗园、刘家窑 等4个大型住宅小区,其中方庄住宅区为当时本市最大的高标准综合住宅区。 ----目前随着南城开发和北京市整体规划发展的要求,丰台区的城市建设将步入更快的发展时 期,危旧房改造和基础设施配套建设都迅速开展起来。 环境:1984年以来,丰台区改建了长辛店、南苑公园,新建了丰台花园、玩芳亭公园、槐树钓 环境 鱼公园和占地1200亩的鹰山森林公园、占地2000亩的花乡森林公园。同时,全区的绿化美化水 平不断提高,许多住宅小区和道路浓荫匝地、异彩纷呈,环境优美。目前丰台段路内绿化及两 侧辅路绿化面积将达52.8万平方米,这将极大改善丰台区大气质量和居住环境,不仅如此, 北京市绿化隔离带建设将进一步全面提高绿化面积。 商业:自从亿客隆超市在六里桥立住脚后,万客隆、华联、物美、燕莎望京、康地祥等颇有实 商业 力的连锁公司纷纷在丰台开设分店,东方家园、名流家居等大型家居广场也陆续出现。这些商 家的出现,繁荣了南城市场,为南城经济全面提升打下良好的基础。 旅游: 旅游:旅游已被列入丰台区“四大功能”之一,在全区国民经济和社会发展中占有重要地位。90 年代以后,丰台区旅游业发展十分迅速,先后建成了世界公园、青龙湖公园等一批新的景点, 已形成了卢沟桥文化旅游区、花乡万亩旅游度假区、青龙湖郊野休闲度假区三大旅游区的发展 格局。目前有旅游涉外星级宾馆14家,旅游定点企业22家,旅行社20家。

            1.3

            区域环境分析
            北京市区总体规划分析

            1、北京市“十五”时期城市化发展战略规划为××的发展提供了政策性支持空间:依据《北京市 北京市“十五”时期城市化发展战略规划为××的发展提供了政策性支持空间: ××的发展提供了政策性支持空间 国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》北京提出要“实施城市化战略,加快郊区城市化进程, 提高市区现代化水平”的城市发展战略。这客观上加快了房地产、住宅建筑和装饰业的发展,为 ××发展提供了宏观的政策性支持空间。 丰台待开发的两个边缘集团: 2、丰台待开发的两个边缘集团:依北京市城市规划,未来将在城区周边建设十个人口居住中心, 称“十大边缘集团”,其中地处丰台有“丰台”和“南苑”两个集团,对龙腾来讲也是一个潜在 的投资机会。 南城(丰台)是北京城市规划发展的重点之一:北京城市建设的重点从市区向远郊区转移, 3、南城(丰台)是北京城市规划发展的重点之一 市区建设从外延扩展向调整改造转移。以推进郊区城市化为核心,把卫星城和小城镇建设作为带 动郊区城市化的重点环节,完善卫星城功能,加快小城镇开发建设步伐,形成对市区人口和农村 人口有双重吸引力的城镇体系,促进人口和产业的合理布局,显著提高郊区城市化水平,促进城 市体系进一步完善和城市发展质量不断提高,构建起现代化国际性大都市的基本框架。 4、丰台有大量的危旧房改造项目:丰台区有大量的危旧房改造项目,(对于具体的数据,有待于 丰台有大量的危旧房改造项目: 丰台有大量的危旧房改造项目 各区的危改规划,没有能够查资料得到,建议龙腾通过区里房管局等单位对丰台未来危改规划得到 详细了解),这对龙腾的发展是良好的机会。

            1.3

            区域环境分析
            附:北京市区总体规划图

            1.3

            区域环境分析
            北京市绿化隔离带建设分析 ——“槐房项目”属于绿化隔离带项目 槐房项目” 槐房项目

            ?建设目的:绿化隔离地区的绿化建设要达到生态效益、环境效益、经济效益的最佳结合, 建设目的: 建设目的 兴绿与富民并举的要求,紧密结合当地实际和农业产业结构调整,利用区位、地理优势, 一改过去单纯绿化的观念,大胆探索绿色产业建设的新思路,把绿化美化和经济发展融 为一体,调动了农民的积极性和创造性。 ?建设阶段 建设阶段:绿化建设,用3年时间完成原定10年的任务,前期主要使无地面建筑的废 建设阶段 弃地和耕地实现绿化,目前已完成3万多亩,第二期工程主要结合拆违章建筑和旧村改 造进行。 ?建设方式 建设方式:在绿化隔离带建设中引进市场机制和企业行为是一种有益尝试,它不仅能加 建设方式 快城乡结合部现代化步伐,改变“脏乱差”的村镇面貌,改善投资和村民生产生活环境, 而且能保证绿化建设的质量,实现社会效益和经济效益的双丰收。 ?潜在商机 潜在商机:由于未来绿化隔离带地区具有良好的生态环境,因此,在该地区附近进行房 潜在商机 地产开发是具有较强的升值潜力的。或者说,对绿色居住环境的追求会使得此类地区的 房产将吸引众多的购买者,对房地产开发商来讲,有必要进行土地储备,捕获商机。

            1.3

            区域环境分析
            附:北京市绿化隔离地区规划图

            1.3

            区域环境分析
            区域价值链分析 说明: 如前对房地产业的产业价值链分析一样,产业价值链是针对具体产业从“初期投入 说明: 到最终产出”之间一系列的价值活动来讲的,对房地产业来讲就是从最初的土地投入到最终的房屋 产出进行分析的,可见产业价值链分析只是从单纯的产业价值创造的系列活动角度进行分析的。而 区域价值链分析不同于前述分析,它更多的是从产业各个价值链环节在区域分布中呈现的特性来分 析的,依据对产业价值环节在区域分布中的特性,结合产业价值链的分析,从而为企业发展战略的 制定提供依据。这里仅就房地产业的区域价值链做出分析。

            一、房地产是一种典型的区域经济性产业 1、房地产业的终端产品(房屋)是固定于某一区域的,不可移动。这决定了房地产业的整个价值 活动的地域特性。 2、 从前述房地产开发价值链分析,房地产业的某些中介“产品”服务可以跨越区域,即指:规划 设计方案、资金提供、营销策划、物业管理服务、其它信息服务等。但土地提供不能跨越区域。这导致 房地产业中任何相关业务产品的提供最终落实于“某一片土地”,体现于在这块土地上建造的“房屋”。 3、在市场经济基础上发展的房地产业,由于各地区市场发展成熟度的不同,最终产品——“房屋” 体现出地区性的差异。这种差异性的体现在于:地产开发模式、产品设计品质、价值追求理念、消费者 的观念等各个方面。 4、纵观所有的房地产开发企业(不论是大型还是小型),在对房地产进行投资决策时,首先是区域 选择,并且区域的选择是有限的,这同零售业等产业追求规模无限扩大有所不同。这是由房地产业的产业 性质决定的——即政府政策影响力大、资金投入巨大、投资回收周期长、市场风险大等。 5、实际例子:天鸿集团就是立足于北京的区域企业(政府支持背景);像华远、万通等也只是选择 北京、上海、广州、海南等几个区域,而不可能全国性扩张。 6、在同一个大区域,同任何产业一样,房地产产品分布也有区域特征。比如在北京,高档写字楼、经 济适用房、不同档次的住宅楼都体现出依据区域发展状况的不同而呈现出分布不均的特点。

            1.3

            区域环境分析
            区域价值链分析

            二、丰台区域的房地产业的价值空间 1、丰台区目前的经济发展状况相对落后,限制房地产业发展,但在“南城开发”的大环境下, 也表明未来丰台区域房地产业的发展空间很大。 2、目前,丰台区有大量危旧房改造,这是丰台区房地产业企业求发展的一个重要价值获得渠道。 3、丰台区地域广阔,区域内各类厂矿分布众多,但比较分散,占地广阔,这类企业目前发展的 态势和政府相关政策(搬迁、拍卖等)也为丰台房地产业发展的另一重要价值空间。 4、丰台区内有众多部队集中居住区,部队后勤(包括住房)社会化改革后,这类单位也是房地产 开发不可忽视的一个价值追求对象。 三、区域价值链分析结论: 区域价值链分析结论: 1、龙腾要根植于丰台,做丰台区的房地产产品。 2、龙腾要抓控区域内部资源,充分利用区域外部资源,如利用外来的的资金、产品设计理念、营 销策划等房地产产业价值链中可以流动的要素。 3、在具体的业务品种选择上,要依据区域资源做出合理的选择。

            1.3

            区域环境分析
            附:北京市现阶段房地产业产品分布特征

            经济适用房 商品住宅 写字楼 科技园区 教育区、学生公寓 政府办公区 经济适用房 商品住宅区 西南 危改区 待开发资源集聚 危改区 待开发区域 丰台 南 危改区 东南 CBD 西 东 商业区 经济适用房 北 西北 东北 高档住宅 别墅

            1.3

            区域环境分析
            区域价值追求模式

            人力资源

            企业内 部资源 区域发展 要求
            企业外 部资源 和发展机会

            组织资源

            优化企
            内部各类 资源 土地资源 房产 开发资源 区域各 类资源 捕获发 展机会

            业资源

            利润空间 集聚区 域资源

            丰台及周边区域

            1.3

            区域环境分析
            区域价值追求分析

            1、××是起家于丰台、立足于丰台的施工企业,企业发展状况受丰台区发展状况的直接影响,即 丰台区域未来的经济和环境发展态势决定了××区域价值追求空间的大小 2、丰台区未来的发展规划和区域发展内在要求赋予了××这些立足于丰台的企业以发展的机会 3、××能否有效利用区域内各类资源是影响企业发展和追求利润空间的重要因素 4 4、企业内部资源配置状况也影响到企业的利润空间 5、在“南城开发”的大背景下,房地产业、建筑装饰业是区域发展的基础,丰台区未来发展态势首 先从这两个支柱行业开始。××追求在区域内创造价值空间首先从抓控土地资源和房产开发开始, 谋取丰台区房地产业的龙头地位。 6、通过在丰台房地产、建筑领域的发展,随着丰台整体发展水平的提高,企业集聚了良好的内部 资源,继续寻求区域内其它资源,巩固在丰台的地位,继而向周边地区扩展。 说明:企业财富价值的创造首先是源于某一个区域,而第一个区域是否有能为企业创造价值的发展 空间是决定企业能否成功的重要因素,尤如李嘉诚起步于香港一样,丰台区未来发展的大环境是决 定××企业发展的空间首要因素。

            产业机会分析之一: 1.4 产业机会分析之一:房地产业
            综合以上分析,结合目前发展状况和未来的发展前景,对××企业 面临的房地产业发展的产业机会做出如下简单描述。但这些机会不一定 都是××可以选择的,这些机会是不考虑企业实力的而客观描述的。 产业机会一:房地产业主力业务——开发业务机会 产业机会一 住宅类项目:丰台区地产开发(比如“槐房项目”前期倒手) 绿化隔离带项目(“槐房项目”) 丰台区危旧房改造项目 “丰台”和“南苑”两大边缘集团项目 经济适用房项目 商业性开发项目:商业用房 写字楼 商务区(CBD) 产业机会二:房地产业的价值链其它业务机会 产业机会二 物业管理 社区经营 旅居服务、房屋银行等新的中介服务

            产业机会分析之二: 1.4 产业机会分析之二:建筑业
            建筑业整体产业机会还是很多,北京申奥成功带来市政、交通、 住宅建设、公共建筑等诸多机会,西部大开发也带来西部市场的各类 建设机会,这里仅就××建筑所面临的一些机会做出分析。

            产业机会一: 产业机会一:以龙腾房地产开发业务为依托,做房产建设项目 产业机会二:以北京周边整个城镇化建设为目标业务选择 产业机会二 视角一 产业机会三:争取北京市奥运项目建设 产业机会三 产业机会四:以丰台区域关系为依托,继续考虑各类区域公 产业机会四 共建筑建设 产业机会一: 产业机会一:拓展市场开拓能力,走工程总承包业务之路 视角二 产业机会二:优化企业内部资源,探索“分公司”管理模式 产业机会二 产业机会三:形成专业化工程管理公司,向工程中介领域转化 产业机会三

            立足丰台住宅施工项目 (含龙腾开发项目)

            面向北京市其它项目

            产业机会分析之三: 1.4 产业机会分析之三:装修装饰业
            旅游饭店、机关办公楼、写字楼和盈利的服务行业的公共建筑 是重点,其中旅游景点的宾馆饭店位居选择首位,在丰台区机 关办公楼是××的首选

            公装 视角一 家装

            立足于丰台区,选择现有房地产开发业务所对应的市场 家装不仅是居民居民自己消费,现在更多的是投资于租赁

            全国整体看,公装市场新建装饰工程较少,但北京举办奥运带来 新建装饰工程 新的增长潜力 依托于房地产开发的新建装饰工程有巨大的市场 公装的改造装饰工程量将明显大于新建装饰工程量 改造装饰工程 现阶段家装的新建工程量潜力巨大,未来 装饰户的改造装饰工程量将有明显增加

            视角二

            2

            企业内部分析
            2.1 2.2 2.3 2.4 企业现有业务分析 企业内部资源分析 战略五要素分析 核心竞争力分析

            企业现有业务分析:××业务衍变 2.1 企业现有业务分析:××业务衍变 ××业务衍变图 ××业务衍变图
            餐饮 建筑施工 商贸 房地产开发 建筑施工 装修装饰 餐饮 过去 现在 培育业务 将来 其它业务 未来业务 房地产开发 装修装饰 建筑施工 附加价值业务

            成熟业务 业务衍变说明:

            1、××由街道施工起家,建筑施工是其传统的相对成熟的业务 2、现阶段业务中,“槐房”项目标志着房地产开发业务的全面展开,定位为公司“培育业务” 3、“沈飞”和“岳阳”项目是装修装饰公司业务的主要体现,但是仍不成熟,有待培育 4、“商贸”业务已经停办,“餐饮”是带有“后勤服务”性质的业务,在以后分析中予以忽略 5、对企业未来发展的业务还有待分析和定位

            企业现有业务分析: 2.1 企业现有业务分析:现有业务结构和项目

            业务
            结构 结构 因素 因素

            房地产业务
            “槐房项目” 龙腾房地产开发公司
            项目规划方案 已经审批通过,设计已 完成,处在准备开工阶 段。一期规划建设用地 32.65公顷,其居住用地 16.93公顷,可建住宅 33.41万平方米,其中 23.39万平方米住宅用于 农民一期拆迁,10.02万 平方米作为商品房。 “槐房项目”运作

            建筑业务
            “七里庄项目” “武装部项目” “草桥项目”

            装修装饰业务

            其它业务
            商贸、餐饮

            业务 运行项目 运行主体

            “岳阳项目”

            前两个是××建筑 “草桥”是六分公司
            “七里庄小区建设”项目, 其中5#楼已经竣工,完成产值 2600万元;正在施工6号楼,总产 值2900万,完成产值1800万; ××参与管理人数35人。 “丰台区武装部”项目, ××25人参与管理,建筑面积 5000平米;总产值600万,完成产 值180万。 项目运行机制不完善 经营能力薄弱 财务成本管理不到位 债权债务问题突出

            ××装饰公司

            商贸公司、餐厅

            该项目是分包的项目 装饰面积7000平米 总产值为

            商贸公司处于 停业阶段,公司准 备放弃 餐厅规模不大, 主要是解决职工吃 饭问题,对外营业 额不大

            项目概况

            没有资质 缺乏高素质设计施工人才 公司业务发展定位不明

            商贸已经停办 餐厅经营对公司 主体没什么大的影 响

            项目运行 存在的问题

            目标定位仍不明确 对项目的综合管理 有待加强

            企业现有业务分析: 2.1 企业现有业务分析:现有业务综合分析
            房地产业务: 房地产业务:××选择了房地产业作为未来发展方向之一,但是还没有明确具体 选择那些细分的房地产业务品种作为企业重点开发的对象。“槐房 项目”是龙腾开发的第一步,项目运作情况直接关系龙腾和××发 展的前景。下一步需要对龙腾发展房地产业务做出明确的战略定位。 建筑业务: 建筑业务:建筑业务是××的传统业务,但是在整个建筑市场中,××的品牌和 和知名度很小。企业凭自身实力参与市场竞争能力也比较弱。但建筑 业务在××中具有不可替代的业务,在企业下一步发展过程中,×× 建筑业务发展方向选择和企业在××整体发展过程中的定位也是重点 考虑问题。 装修装饰业务: 装修装饰业务:装修装饰业务是××最薄弱的一个环节,而随着房地产业强劲的 发展,装修装饰业具有很强的发展潜力。

            2.2 企业内部资源分析

            ?××作为民营性质的企业,股权较为集中,法人意志强,决策权集中,但对苗总要 求高,除老总外其他员工灵活性不足,创新意识不足。 ?××是根植于丰台区的企业,苗总的本土根植性很强 ?企业在丰台区对外表现为急速发展的形象,但实际上内部组织和管理等有差距—— 产业基础薄弱、组织结构不完善,管理水平不高、企业运行没有机制化。 ?原有施工对起家的企业创业者群体,在新形势下意识和能力相对滞后,工作定位模 糊;在产业转型时期,第二代创业者群体尚未形成,企业新老员工更替是突出问题之 一。 ?原有企业员工凝聚力较强,但随着企业发展,现在形成三大类人员(老员工、外聘、 新生力量),他们在价值追求和工作目标定位上有所差异,而且随着企业产业结构的 调整,新旧文化的冲突使企业原有的凝聚力正受到影响; ?企业没有健全的人力资源管理机制,人才已经成为制约企业发展的重要瓶颈 ?现阶段企业的资金压力比较大,建筑公司债权债务问题比较突出

            2.3 战略五要素分析
            战略要素 要素分析
            有限责任公司 民营性质 股权集中 整体转型期 龙腾创业期 ××建筑和装饰发展期

            有利×× 发展的因素
            民营性质赋予企业追求发展的活力 股权集中使得法人意志强

            不利×× 发展的因素
            企业资金规模弱 非股份有限公司,融资能力较弱 民营性质,对企业领导素质要求高

            发展方向 和途径
            股份公司、上市公司 需要不断改革

            企业性质

            发展阶段 企业家精神

            把握了转型的良好时机

            “槐房项目”的风险因素很大

            “槐房项目”目前运作比较成功 建筑和装饰的实力较弱,定位不明 ××建筑和装饰为龙腾提供支持 整体转型目标不明 苗总为龙腾发展提供领导保证 和作为一个企业家追求发展的 思想保证 ××建筑的从业经验 可为龙腾提供支持 丰台区的关系资源有重大作用 房地产行业发展景气上扬 WTO、奥运南城开发是机遇 获取丰台区政府政策支持 企业领导层素质偏低 时代发展对企业家的要求更复杂

            企业要通过“槐房项目” 成功运作使企业转型 提升领导层管理意识 和素质,在管理层次 上更为明晰

            务实的作风 良好的战略意识 强烈追求发展的意识 创新的精神 施工队起家 多年建筑从业经验 丰台区良好的关系资源 房地产市场看好 WTO带来机遇和挑战 申奥成功、南城开发 为企业迎来发展良机 丰台区政府支持

            内部资源

            龙腾在管理、组织等方面都有差距 塑造龙腾品牌 旧有体制存在弊病、资金实力不足 提升企业核心竞争能力 房地产开发经验缺乏,关键在“人力” 市场竞争激烈 企业优化重组趋势明显, 受大企业影响严重 政府政策和市场竞争 导致进入门槛提高 进行合理的市场定位 优化企业内部资源 选择适当的发展方式

            外部资源

            2.4 核心竞争力分析
            核心要素分析 核心能力要素 房 地 产 业 ××的能力表现 ××现 核心竞争力分析 能力 能力 的
            能力

            ×× 的竞争力

            能力 能力

            “





            建 筑 业 装 修 装 饰 业
            能力 力



            力 分


            能力

            能力 竞争能力

            能力

            能力

            2.4 核心竞争力分析
            在对××企业的业务、内部资源综合分析的基础上,从战略五要素的角度考虑,通过对核心 能力要素的分析我们认为××在企业转型,参与市场竞争的态势下具有如下的核心竞争力:

            区域公共关系能力 二级资质的施工企业 领导求发展的创新意识

            极强的本土根植性 员工吃苦肯干的精神 民营企业、法人意志强, 决策灵活

            说明:××在选择战略发展过程中要依据现有的核心竞争力参与市场寻求发展, 同时要培育自身能力不足的方面,提升企业核心竞争力。

            3

            产业选择与业务组合

            3.1 3.2 3.3

            产业选择标准 基于核心竞争力的考虑 基于产业机会与企业实 力的选择与业务组合 总体结论

            3.4

            说明:本部分产业选择和业务组合是基于前述企业内外部分析基础上,对现 阶段××企业发展而做出的选择,随着××企业发展和外部环境的变化,产 业选择和业务组合都会发生衍变。

            3.1

            产业选择标准
            说明:这里对产业选择标准的区分是不考虑企业自身情况的分析, 是从市场和对所有投资者开放的角度做出的选择

            产业发展阶段 房地产业 发展期

            市场竞争强度 强

            市场增量空间 大

            产业吸引力 ××的选择 已选择进入

            建筑业

            成熟期





            传统业务

            装修 装饰业

            发展期





            谋求发展

            附:对于其它产业机会,依××目前的情况,我们暂不予以考虑

            3.2

            基于核心竞争力的考虑
            核心竞争力要素 区域公共关系能力 围绕丰台区域的政策性 二级资质的施工企业 房地产业 房地产开发项目为主 产业选择 发展机会

            领导求发展的创新意识 建筑业 极强的本土根植性

            龙腾的房地产项目建设 为主,同时拓展其它建 筑项目

            员工吃苦肯干的精神 民营企业、法人意志强 决策灵活

            装修 装饰业

            技术含量不太高的公装 市场

            说明: 说明:对于其它产业机会,依据××目前的实力,还没有能力去选择,但随着企业的发展和资 本的扩张,是可以通过资本运营和其它手段去选择别的产业机会的。只是在现阶段,不予以考虑。

            3.3

            基于产业机会与企业实 力的业务选择与组合 基于产业机会与企业实力的具体业务选择
            产业选择 领域
            基于核心竞 争力的考虑

            产业 发展机会 地产开发 别墅开发
            绿化隔离带项目

            同企业自身实 力相符合程度

            ××是否 可以选择 可以考虑 不宜选择 已经选择 可以选择 可以考虑 选择 不宜选择

            优先进入 次序 0

            2 1 4 3

            域的 房地产业 房地产开发 发 项目 务 业 开



            项目

            项目
            经 房项目



            房 业

            不考虑

            的 选择

            3.3

            基于产业机会与企业实 力的业务选择与组合 基于产业机会与企业实力的具体业务选择
            产业选择 领域
            基于核心竞 争力的考虑

            产业 发展机会

            同企业自身实 力相符合程度

            ××是否 可以选择
            可以选择,龙腾项目 存在适当比例问题 可以选择以提示市场 竞争力,但要避免债 务问题 现实差距大,可以 选择为发展方向 现实考虑问题 暂不考虑 可以选择,但 有适当比例

            优先进入 次序 1 2 2 1

            建筑业

            龙腾的房地产 立足丰台住宅施工项目 项目建设为主 (含龙腾开发项目) ,同时拓展其 它建筑项目 面向北京市其它项目 以工程总承包 走工程总承包业务之路 业务为发展方 向积极探索现 探索“分公司”管理模式 有“分公司”管 向工程中介领域转化 理模式 龙腾开发项目

            装修 装饰业

            技术含量 不太高的 公装市场

            2 1

            其它公装项目

            选择,提示 市场竞争力

            3.3

            基于产业机会与企业实 力的业务选择与组合

            房地产业务选择说明:
            对龙腾选择“地产开发业务”的分析 1、地产开发业务核心在于土地发展潜力,存在区域差异,丰台的土地资源较丰富,有很多待开发的区域, 如“槐房项目”所在地段,龙腾有丰台区域关系资源背景,可以考虑地产开发; 2、完全市场化运作获取土地资源需要企业有相当雄厚的资金实力,龙腾显然不具备条件,使得其单纯选择 地产业务会面临较大的市场风险 3、但通过关系等其它渠道以实际的低成本获取土地资源进行土地开发可以是龙腾的选择之一,比如把“槐房项 目”前期倒手卖出 建议: 建议:可以考虑,遇到机会,以“倒手”方式做地产,可以迅速集聚资本 龙腾选择“别墅市场业务”影响因素分析 1、同写字楼市场一样,别墅市场区域分布特性明显,丰台区处于绝对落后地位,龙腾在开发的区域选择和政府 背景支持上没有优势,但可以关注未来南城环境建设的改观的条件下,别墅市场的发展态势 2、别墅市场政府监管力度大,市场需求波动风险大,而龙腾抵御风险能力弱 3、龙腾的资金实力和融资能力限制了对别墅市场的开发 4、龙腾对别墅需求市场的客户也没有营销的优势 建议: 建议: 龙腾现阶段不宜选择别墅市场

            3.3

            基于产业机会与企业实 力的业务选择与组合
            龙腾选择绿化隔离带项目分析

            1、“槐房项目”就是绿化隔离带项目,它的运作为龙腾的选择此类项目积聚了经验 2、“绿化隔离带”的项目市场化运作程度相对较强,对龙腾的要求较高,所以建议龙腾注意 开发模式选取 3、“绿化带”生态环境的改变使得该此类项目未来市场升值空间较大 建议: 建议:龙腾可以对绿化隔离带地区进行地产开发,拿到地皮迅速倒手; 槐房项目运作好是前提 龙腾选择经济适用房项目分析 北京市经济适用住房主要集中于北部、东部、东北部和西部地区,而南部地区没有形成规 模性的经济适用房,但是依据北京市政府开发南城的战略部署和南部的危房改造和城镇建设都 要求加大该地区的经济适用房建设力度 建议: 建议:龙腾要关注南城的经济适用房建设,寻求政府支持。

            3.3

            基于产业机会与企业实 力的选择与业务组合
            龙腾选择商业用房、写字楼市场的影响因素分析

            1、商业用房和写字楼市场区域分布特性明显,丰台区绝对落后,龙腾在开发的区域选择和政府背景支持 上没有优势 2、商业用房和写字楼开发市场化最强,市场需求的波动风险使得开发风险大,龙腾抵御风险能力弱 3、龙腾资金实力弱,融资能力差,相对大企业没有竞争力,而商业用房和写字楼开发需要企业有较强的 资金实力 建议: 龙腾不宜选择商业用房和写字楼市场 建议:

            龙腾选择“危改”项目分析 1、“危改项目”是政策性很强的开发市场,“以房改带危改”的开发模式也适合开发商介入 2、丰台区是“危旧房”改造重心区域,可以充分利用区内资源 3、“危改”整体降低了开发企业的融资困难、市场风险,适合龙腾的企业实力 4、通过在丰台做危改,塑造企业在区域及北京良好的社会现象,演绎“龙腾”品牌。 建议: 建议:选择危改为企业转型发展的核心业务

            3.3

            基于产业机会与企业实 力的选择与业务组合

            建筑业务选择说明:
            1、建筑业是××的传统业务,本身的管理水平、业务拓展、市场运作能力还比较弱,在激烈的市场竞争 条件下,目前面向市场选择业务不符合企业实际 2、××建筑的实力限制企业多品种业务选择 3、××选择龙腾的开发项目要有适当比例,否则会对整个项目运行在资金、工期等方面造成不利影响 4、××建筑需要迅速提升企业核心竞争力 建议: 建议:××专注于“住宅建设”项目品种,以专业化求发展

            装饰业务选择说明:
            1、××装饰业务技术人员缺乏,本身的管理水平、业务拓展、市场运作能力很低,在激烈的市场竞争 条件下,目前面向市场选择业务有很大困难 2、××装饰的实力限制企业多品种业务选择 3、××选择龙腾的开发项目也要有适当比例,同时要借此扩展企业实力,迅速提升企业核心竞争力 建议: 建议:××专注于“技术含量低”的公装项目品种,以专业化求发展,逐步扩大企业竞争力

            3.3

            基于产业机会与企业实 力的选择与业务组合 业务组合

            现阶段房地产、建筑和装饰三块业务的组合关系:

            立足丰台公共建筑和住宅 施工项目 (含龙腾开发项目) 建筑业务 危旧房改造业务 房地产业务 绿化隔离带业务

            龙腾开发项目 装修装饰业务 其它公装项目

            3.3

            基于产业机会与企业实 力的选择与业务组合 现阶段各选择业务的SWOT分析 分析 现阶段各选择业务的

            危改业务的SWOT分析 分析 危改业务的

            建筑装饰业务的SWOT分析 分析 建筑装饰业务的

            优势
            开发经验不足 利用区域关系资源拿项目 建筑装饰施工保障

            劣势
            危改项目资源储备能力低 建筑装饰保障能力低

            优势
            多年从业经验 建筑二级资质 (相对优势)

            劣势
            资金实力弱 项目经理人才缺乏 业务扩张能力低 市场开拓能力弱

            可利用危改迅速促使企业成长 (尤其是资金保障) 低风险低利润,不利于资本迅速积累 政府政策支持和保障 项目资金有保障 市场营销风险低 危改政策的时间限制 其它竞争者参与竞争 政策的不确定性

            龙腾开发带来业务机会 产业竞争环境激烈 前述面临的其它 产业机会 龙腾不能选择×× 建筑和装饰

            机会

            威胁

            机会

            威胁

            3.4

            总体结论

            产业选择与业务组合的总体结论

            在中国及北京良好的经济发展状态下,有众多的产业机会,但依据××集团目前企业实力, 我们认为××目前最好的选择是仍然立足于现有的三大产业:房地产、建筑和装修装饰 房地产、 房地产 在具体的产业业务选择中,依据前述分析,我们认为: 房地产业务现阶段应专注于现阶段专注于以丰台区域的危旧房改造项目为核心的政策导向性强的业务 现阶段专注于以丰台区域的危旧房改造项目为核心的政策导向性强的业务; 现阶段专注于以丰台区域的危旧房改造项目为核心的政策导向性强的业务 建筑业务以丰台区域有选择性的公共建筑和龙腾房地产开发业务的住宅施工项目为主; 以丰台区域有选择性的公共建筑和龙腾房地产开发业务的住宅施工项目为主; 以丰台区域有选择性的公共建筑和龙腾房地产开发业务的住宅施工项目为主 装修装饰业务以技术含量低的公装市场为现阶段业务发展核心; 以技术含量低的公装市场为现阶段业务发展核心; 以技术含量低的公装市场为现阶段业务发展核心 三者现阶段业务关系定位为:以房产开发带动建筑和装饰业务的发展 : 建筑和装饰业务推动房产进一步开发

            4

            发展目标与整体发展战略

            4.1

            ××企业发展目标定位

            4.2

            ××整体发展战略

            4.1

            ××企业发展目标定位
            目标定位前提: 目标定位前提:在对外部环境分析和企业内部资源综合分析的基础上,从未来发展的可能 性和现实发展的可行性角度出发,对××企业发展目标予以定位,将××发展目标分为集团总 体战略目标、阶段发展目标和各业务及职能发展分目标三个部分。

            一、××企业总体战略目标 ××企业总体战略目标
            企业使命: 企业使命:为丰台区城镇建设和居民安居工程做贡献 ××集团总体发展方向 集团总体发展方向: ××集团总体发展方向:发展成在房地产、建筑和装修装饰三个产业领域于丰台区有绝对
            影响力的、以“住宅房屋综合经营”为核心业务的集团化控股型实体经营企业,它由多个控股子 公司组成,其中包括现在的龙腾开发公司、××建筑和装饰公司。 其中:龙腾开发公司发展方向 龙腾开发公司发展方向:一级资质的房地产开发企业 龙腾开发公司发展方向 ××建筑发展方向 建筑发展方向: ××建筑发展方向:一级资质的工程施工总承包企业 ××装饰发展方向 装饰发展方向: ××装饰发展方向:一级装饰施工、一级幕墙施工、甲级装饰设计等大型装饰企业。

            二、 发展阶段划分及阶段目标确定
            2001年-2003年——“企业战略转型”阶段;加大向现代企业制度改革的力度,完善集团公司 管理模式,完成××企业整体的战略转型,形成以房地产开发业务为核心,建筑施工、装饰施 工为两翼的业态结构,成为丰台区有绝对影响力的集团企业。 2004年-2006年——“成长发展”阶段;立足丰台,面向北京,以“政策性房地产”开发及相 关经营和建筑承包业务为主业,发展成为北京“政策性房地产”市场独树一帜具有知名度具有 较强影响力和竞争力的现代型住宅房屋经营公司; 2007年以后——“持续经营”阶段;以住宅房屋经营公司为控股主体企业,拓展业务经营领域, 捕获附加价值业务,形成企业持续经营能力,成为在北京房地产相关市场有重要影响的,具有 高度创新能力的实体经营型企业。

            4.1

            ××企业发展目标定位

            三、“战略转型阶段”的××集团分目标确 战略转型阶段” ××集团分目标确 定
            业务发展分目标: 业务发展分目标: 房地产业务: 房地产业务:到2003年房地产开发面积达到100万平方米,成为××集团绝对主营业务,业务收入达到集团全部 的60%以上,业务扩张速度达到30%以上。 建筑业务: 建筑业务:形成以工程总承包为主的业务体系,到2003年年施工能力达到20万平方米,业务收入占到集团全部 的20%以上,年增长速度在20%以上。 装修装饰业务: 装修装饰业务:装修装饰业务达到集团全部的10%以上,在业务上形成自己参与市场的独特的核心竞争力 集团职能目标: 集团职能目标: 财务目标:到2003年实现年销售收入6亿元,年利润1亿元,房地产收入超过70%,中高层管理人员收入翻番;到 财务目标: 2005年销售收入达到10亿元,年利润2亿元,中高层3人年薪过100万;2010年进入北京市场前5名,年销售收入 超过20亿元,年利润3亿元,10人年薪过100万。 管理目标: 管理目标:用三年的时间建成以规范化管理制度和业务流程管理为核心的信息化管理平台,形成适合于自身企 业发展的现代化的集团化企业管理模式;开发公司立足高起点,形成适合自身的现代企业管理模式;建筑和装 饰公司建立以工程项目管理为核心的管理体制,以管理求效益。 组织发展目标: 组织发展目标:在三年转型期通过采取过渡型的集团公司管理模式,完善以龙腾房地产公司、××建筑工程公 司、装饰工程公司为主要业务的组织架构;到2003年建筑和装饰公司成为一级资质的施工承包企业,并向施工 总承包企业发展,房地产开发公司成为二级资质的开发企业,向一级资质的开发企业迈进。 人力资源发展目标: 人力资源发展目标:到2003年,公司建立起完善的人力资源管理体系,形成以高学历高素质人才为主的人力资 源结构,使人力资本成为公司成长的核心能力之一。 企业文化培育目标:在原××企业文化的基础上,通过培育新型的房地产企业文化,整合建筑装饰和房地产公 企业文化培育目标 司之间的文化差异,形成××人共同追求的求实创新踏实上进的文化理念。 公司品牌发展目标:通过公司房地产业务的开展确立“龙腾”在丰台区具有绝对地位的品牌形象,同时以质量 公司品牌发展目标 和科技手段锻造××建筑和装饰公司的品牌,争拿一个以上的长城杯和鲁班奖。

            4.1

            ××企业发展目标定位 住宅房屋经营公司定位
            住宅房屋经营公司就是立足于不断追求的创新的经营模式,通过住宅开发、建筑和装修

            装饰施工业务集聚区域资源,形成以服务居民住宅为核心业务的具有持续经营能力的企业。 它是一种虚拟经营的概念。

            1、它不同于房地产开发企业,也不同于包含建筑装饰的综合类房地产开发企业 2、它的核心业务是服务业 3、形成房地产开发、建筑、装饰施工及物业管理和社区经营等为一体的综合性经营业务 4、要求××能通过房地产开发有效集聚区域资源,集聚资源的手段多样化,敢于创新 5、在区域资源集聚方面上,××可以考虑兼并区域内占据良好地段的国有中小企业、可以和 丰台区域内科研机构合作开发、可以涉足部队后勤服务领域等。通过集聚企业资源达到迅速扩 张企业的目的。

            4.1

            ××企业发展目标定位

            住宅房屋经营公司定位图示: 住宅房屋经营公司定位图示:
            ××集团 控 股 住宅房屋经营公司

            龙 腾 房 地 产 开 发 公 司 司 公 筑 司 建 公 × 饰 × 装 × ×

            × × 物 业 管 理 公 司 公 司 务 服 赁 租 宅 住 ×

            × × 社 区 经 营 服 务 公 司

            × 它 子 公 司

            其 它 子 公 司

            其 它 子 公 司



            ……

            1

            2

            4.1

            ××企业发展目标定位 定位于住宅房屋经营公司的原因分析

            1、建筑和装饰发展的不完整性:××企业目前建筑和装饰业务目前处于发展和培育阶段,而 、建筑和装饰发展的不完整性: 这两类行业由于产业竞争激烈, 行业利润率有限,而且此类产业发展有明显的周期性,因此 单纯的发展这类业务不利于××企业整体的持续发展。 2、房地产开发企业兴衰表明:龙腾房地产开发公司作为房地产开发企业,有其自身独特的行 、房地产开发企业兴衰表明: 业特性,是典型的“项目性”公司,一般是做完项目挣了钱就算,不具备使得企业持续经营存在 的能力。事实也表明,绝大多数房地产开发公司都是做几个项目就散伙。发展成为华远、万科 的这类企业比较少,而这些大企业也开始运用资本运营的杠杆谋求企业长期的发展。因此,三 益企业要想持续发展,必须要通过房地产开发业务培育新的业务体系,使企业长期发展。 3、企业长续发展的要求:为了使得企业长期发展,持续经营,就必须培育具有持续经营能力的 、企业长续发展的要求: 业务体系,依据××的实力和发展趋势考虑,建议××以丰台区域资源,首先从土地资源入手, 通过房地产开发,培育物业管理、社区经营和房屋租赁服务等综合的能为企业带来持续现金流 的业务。 4、虚拟经营的方式:在培育持续业务的同时,××可以通过资本运营手段,收购兼并丰台区域 、虚拟经营的方式: 内经营不善的企业,转而可以将收购企业的土地用于房地产开发。 结论:将以上的这种综合的业务体系统一为“住宅房屋经营公司”,实行一体化经营。 结论

            4.2

            ××整体发展战略
            依据前述对企业内外环境分析的基础上,我们提出了××现阶段产业选择和业 务组合,继而对××企业总体发展目标进行定位。综合以上各部分分析的结果, 提出××企业作为一个整体的发展战略,做出简单明了的表述。

            整体发展战略: 整体发展战略:根植丰台、一体化发展战略

            房地产业务

            丰台区域 建筑业务 装饰业务

            4.2

            ××整体发展战略

            整体发展战略阐述:
            根植丰台: 根植丰台:××企业要扎根于丰台,服务于丰台,以“根植性”打基础,创品牌,在丰 台区及周边地区围绕政策性支持项目,通过各种方式进行区域项目资源储备,形成房地 产、建筑和装饰业务循环,打造房地产开发业务的区域强势。 一体化发展战略:即××集团先以房地产开发业务为龙头,资源向房地产开发业务集聚, 一体化发展战略 建筑和装饰首先为开发业务做支撑性服务,促进房地产业务的成长;最终使房地产业务成 为整个企业成长的突破口,继而形成以房地产业务、建筑和装饰业务共同成长的局面,打 造三位一体的“住宅房屋经营公司”。

            ××发展目标定位和整体发展战略关键要在××企业内部取得共识,更多的要在企业 领导和员工的思想上得到体现,因此,这部分主要归于一种最基本的“战略思想”,后续的 战略规划和实施都是基于这“战略思想”的具体体现。

            5

            ××企业发展战略规划 ××企业发展战略规划
            5.1 5.2 5.3 5.4 整体发展战略规划要点 现阶段业务的选择及其未来 发展的演变 业务发展的区域选择分析 业务发展的阶段性分析 转型过渡期的经营战略 一体化经营期的经营战略

            5.5 5.6

            5.1

            整体发展战略规划要点
            如前我们提出的“根植丰台、一体化发展战略”的企业整体发展战略思想, 在××如何落实,能否取得共识,其核心在于这种战略思想在具体的规划实施 中是否适合企业发展的要求。由此,对于××整体发展战略的详细规划的从以 下几个方面做出详细分析。

            1、现阶段业务的选择及其未来发展的演变 2、业务发展的区域选择及其发展演变 3、业务发展阶段的划分及分析 4、各个发展阶段的经营战略的选择(转型过渡期和一体化经营期)

            5.2

            现阶段业务的选择及其未来发 展的演变 一、现阶段业务选择(依前述分析) 现阶段业务选择(依前述分析)
            房地产业务:现阶段专注于以丰台区域的危旧房改造项目为核心的政策导向性强的业务 现阶段专注于以丰台区域的危旧房改造项目为核心的政策导向性强的业务; 现阶段专注于以丰台区域的危旧房改造项目为核心的政策导向性强的业务 建筑业务:以丰台区域以丰台区域有选择性的公共建筑和房地产开发业务的住宅施工项目为 以丰台区域以丰台区域有选择性的公共建筑和房地产开发业务的住宅施工项目为 主; 装修装饰业务:以技术含量低的公装市场为现阶段业务发展核心; 以技术含量低的公装市场为现阶段业务发展核心; 以技术含量低的公装市场为现阶段业务发展核心

            二、业务选择未来的演变趋势 龙腾房地产的业务发展战略演变的初步设想
            根据北京市政府根据北京市政府的“十五”规划,未来 5年内将基本完成城区现有303万平方米危旧房改造,基本 完成北京市城区的危旧房改造工作。因此,在龙腾选择“危 旧房”作为现阶段业务发展重点时,必须考虑在2005年后, 龙腾房地产业务发展的演变态势。

            追求附加值业务 培育社区整合业务 探索诸如首都旅居 服务等创新型业务 继续关注政策导向 持续经营 能力

            危旧房改造等 政策性项目

            (如廉租房服务) 拓展资本运营 多元化发展

            5.2

            现阶段业务的选择及其未来发 展的演变

            ××建筑的业务发展战略演变的初步设想 ××建筑的业务发展战略演变的初步设想 以北京周边整个城镇化建 设为目标业务选择 以丰台区域有选择性的公共 建筑和房地产开发业务的住 宅施工项目为主 面向北京市其它项目 争取北京市奥运项目建设 以丰台区域关系为依托, 继续考虑各类区域公共建 筑建设 其它通过创新发展的机会
            现有状况 (二级资质施工 承包企业)

            一级施工 承包业务

            二级施工 总承包业务

            一级施工 总承包业务

            业务发展轨迹图式

            5.2

            现阶段业务的选择及其未来发 展的演变

            ××装饰的业务发展战略演变的初步设想 ××装饰的业务发展战略演变的初步设想 大规模公装市场
            以技术含量低的公装市场 为现阶段业务发展核心

            旅游饭店、机关办公楼、写字楼和 盈利的服务行业的公共建筑是重点 北京市2008奥运新建及改造项目 全国性改造装饰工程 依托于房地产开发的新建装饰工程有巨大 的市场 在房地产开发高潮过后一段时间,旧房装 修有巨大的市场

            个性化家装市场

            一级幕墙施工承包业务 现有状况 (二级资质) 一级装饰施工 业务 一级装饰施工承包业务

            甲级装饰设计业务

            5.3

            业务发展的区域选择分析
            基于前面对房地产业的产业区域价值链分析和区域价值追求模式的考虑, 我们认为××未来发展的重心区域是丰台及其周边区域。这种区域选择是其根 植性的体现,也是××业务发展的必要的基础性选择。简单叙述如下:

            ××发展战略的区域选择: ××发展战略的区域选择:丰台区及周边地区,考虑北京 发展战略的区域选择 1、从一般房地产企业看(包括大企业在内),都是在一定区域内发展起来的,继而通过区域发展集 聚的实力向其它地区扩张,而扩张也选择既定的某些区域,而不可能向零售业一样全面铺开。再通过 前述的分析,我们建议龙腾房地产业务的发展首先应该立足于丰台区,根植于丰台。既而在立足于丰 台的基础上,向周边地区扩张业务。 2、建筑和装饰业务由于其资质和实力所限,目前不具备扩张的能力,现实的选择也是以丰台为依托, 首先于丰台区创造价值,通过丰台区建设提升企业核心竞争能力。 3、对于企业未来发展态势,通过前述对业务拓展的初步设想,依据形成企业持续现金流的要求,仍然 要求××要始终立足于丰台和北京。

            5.4

            业务发展的阶段性分析 ?现阶段特征 现阶段特征
            —××企业整体来讲处于转型期 —龙腾开发公司处于创业期 —××建筑和装饰属于发展期

            ?业务发展的阶段划分的必要性 业务发展的阶段划分的必要性
            —××目前发展的关键在于如何实现从传统业务领域(建筑)向××以前没有涉及的全新领 域————房地产业的全面转型。 —企业转型不是抛弃传统的建筑业务,只搞房地产业务,而是在发展原有业务基础上的企业整 体发展的转型 —××的转型并非是一蹴而就的,特别对龙腾这样在新成立的在房地产开发领域基本没有任何 经验的企业,新的产业需要一段培育的时间,也就是说转型需要有一个过渡期。 —因此,对于××而言,必须根据企业发展的不同阶段制定出不同的经营战略:企业整体转型 过渡期与房地产业主导期的经营领域结构存在一个逐渐演变的过程,房地产、建筑、装修装饰 三大主要业务在整体业务中的比例随着时间的推移将发生变化,经营领域结构由现有的建筑为 主导业务转向以房屋经营为核心的一体化业务发展经营期逐渐迁移。 业务发展的阶段划分(依前述) ●业务发展的阶段划分(依前述) 2001年-2003年——“企业战略转型”阶段 2004年-2006年——“成长发展”阶段 2007年以后 ——“持续经营”阶段 一体化经营期

            5.4

            业务发展的阶段性分析
            ××自身业务发展阶段 衰 退 期 业 务 成 长 阶 段 长 期 装饰业务 期 房地产业 2001—2002 2003 2003以后 一体化经营期 2001—2003 2003—2008 WTO背景 奥运背景 2008以后 相对衰落期 成 期 建筑业务 熟 建筑业务 房地产业 装饰业务 成 建筑业务? 建筑业务? 房地产业 装饰业务 房屋经营的服 务型业务 附加值业务 建筑业 房地产业 装饰业 建筑业 建筑业 房地产业 装饰业 房屋经营的服 务型业务 附加值业务 房地产业 装饰业 持续发展 产业整体的发展阶段

            转型过渡期

            业务发展阶段图式

            5.4

            业务发展的阶段性分析 业务发展阶段图式的说明

            ××业务阶段和行业发展阶段比较: ××业务阶段和行业发展阶段比较: 业务阶段和行业发展阶段比较 1、××建筑业务滞后于行业发展态势,需要在转型期迅速提示建筑业务的竞争能力 2、××的房地产业和行业发展态势基本吻合,需要在尽可能短的时间内(到2003)实现企业的完全转型 3、装饰业务也滞后于行业发展态势,××装饰要有所发展,必须迅速提示企业业务开展能力 4、由于中国的建筑业和装修装饰业的管理水平、科技含量、新材料运用等都落后于发达国家,所以加入 WTO对建筑装饰业充满机遇和挑战,建筑和装饰业务仍有发展空间,但挑战大于机遇 5、物业管理、社区经营等房地产服务业务和创新型附加值业务是未来企业追求价值利润的方向,是形成 企业持续经营能力的重点业务。 ××转型过渡期( ××转型过渡期(2001——2003) 转型过渡期 ) 1、2001-2002房地产业处于投入期,主要是“槐房绿化隔离带项目”和“长辛店危改项目”两个项目,两个 项目的运作要着眼于为企业过渡积累资源 2、2003年,房地产项目要推向市场,达到“成功转型”目的 3、在2001年到2003年,通过房地产带动××建筑和装饰发展,使得企业整体转型成功,和整个产 业发展阶段相同步 一体化经营期( 年为成长发展期, 年以后持续经营期) 一体化经营期(2004年-2006年为成长发展期,2007年以后持续经营期) 年 年为成长发展期 年以后持续经营期 从2004年开始,加大房地产开发业务的投入力度,同时培育房地产相关的其它业务,如物业管理、社 区经营,同时将建筑和装饰推向市场,迅速促进企业成长,到2006年,形成以房地产、建筑、装饰业务为核 心的企业持续经营的能力。

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            平稳过渡的重要性
            ?××从原来的施工队发展成为二级资质的建筑施工企业,继而成立龙腾房地产开发公 司,向房地产开发业务转变,跨度很大,而且,房地产开发是风险性很强、可操作性很 强的行业,如何顺利使房地产开发业务步入正轨,完成企业整体业务重心的过渡,对 ××未来至关重要。 ?建筑行业由于激烈的竞争态势使得行业利润率整体偏低,很多企业如北京城建都退出 建筑领域,完全转向房地产。但是对于××来讲,目前还不可能完全脱离所熟悉的传统 经营领域—建筑业而贸然进入房地产领域;因为根据房地产产业价值链分析,建筑业务 可以作为龙腾开发业务供方之一而分取价值,同时依据“根植丰台、品字战略的设想, 建筑业务是企业扎根丰台的重要手段之一。

            ?转型过渡期的关键就在于在于处理好××的传统业务(现阶段赢利业务)、培育业务 (房地产业)以及未来发展的业务(附加值业务)之间的平衡关系。

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            房地产业务的经营战略与发展规划

            现有业务发展战略分析

            现有业务性质: 现有业务性质:“槐房项目”——北京市绿化隔离带项目
            “长辛店项目”——危旧房改造项目 政策性强的项目

            现有战略思想: 现有战略思想:资源已经向房地产集聚,企业高层已明确要发展房地产业务
            战略诊断分析: 战略诊断分析: (1) 苗总有战略意识,具有严谨务实的作风、虚心求学的态度,但企业缺乏明确的战略规划,没有形 成科学的战略规划与决策机制 (2)“建筑向房地产转型”的战略思想还没有在企业所有员工中取得足够共识 (3)“槐房项目”前期运作取得成功,但运作的商业模式仍不稳定,需进一步探索 (4)“槐房项目”是龙腾进入房地产业的门槛,是××能否发展壮大的关键,只有它的成功才意味着 ××向房地产转型的完成 (6)企业在战略实施过程中缺乏经验,对“如何做”存有疑惑,自身不能对既定战略选择做出评价

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            房地产业务的 营战略 发展规

            房地产业的产业环境对龙腾房地产业务发展战略确定的影响
            北京市房地产业 发展现状和前景

            把握机遇,迎接挑战 对龙腾发展的七条要求
            规避产业竞争强度和进入威胁 带来的压力 各价值环节供应方的有效选择 消费市场的选择(营销选择) 规避产 的 效

            进 龙腾 业 房 地 产 发 展 战 略 刚 要 , 效 的 市场 “ 选择 , 选择供应方 选择消费市场

            北京市房地产业 产业结构

            对房地产产 房地产业的产业 价值 龙腾对价值 发

            价值的 求的 的选择

            房地产业产业 市场

            选择 —— 的

            龙腾发展的 强 市场

            市场 战略 ,

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            房地产业务的经营战略与发展规划

            龙腾房地产的业务经营战略
            业务经营战略: 业务经营战略:重点集中、塑造品牌 业务经营战略阐述:资源向房地产开发集聚,以“政策性”细分市场——首先是危改房项目为 业务经营战略阐述 突破口,走区域化发展道路,以短、快为原则,形成“危”利之道,“危”利是图的房地产开 发模式,简言之,重点集中就是以丰台危改项目为选择;继而通过重点集中的业务开发,通过 在丰台建设南城精品房产,塑造树立“优质产品”和“精细服务”的 “龙腾”品牌形象。 塑造龙腾品牌 危旧房改造
            龙腾必须在 不损害“槐 房”项目运 作的前提下 运作危改项目

            (长辛店项目)

            龙腾品牌

            经济适用房

            绿化隔离带项目 (槐房项目) 丰台区域

            其它

            业务发展战略图式

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            房地产业务的经营战略与发展规划

            “危改房”开发业务的相关分析 危改房” 危改房 一、危改项目政策内容 1、变“要我危改”为“我要危改”:把改造重点放在最危最破且群众要求迫切的危改区,19号文 、 要我危改” 我要危改” 件的第一条就明确规定“危旧房改造工作由各区、县人民政府组织实施”。政府组织危改,把改 造重点放在最危、最破且群众要求迫切的危改区,使危改工作真正代表群众的切身利益。19号 文件强调,在实行“房改加危改”的危改工作中,要坚持居民自主决策参与的原则,充分发挥街 道办事处和居家委员会的作用,调动群众主动参与危改的积极性。危改项目实施前,区政府有 关部门、街道办事处和家居委会要组织入户调查,广泛征求居民对实施危改的意见,将危改方 案交居民讨论,由群众确定危改项目的户型设计。 按解危与适当解困的原则安置危改居民: 2、按解危与适当解困的原则安置危改居民:19号文规定,实施房改政策,解危适度解困,鼓 励外迁,允许回迁。居民购买安置用房,未超过原建筑面积的部分,按照房改成本价购买,享 受工龄优惠;超过原建筑面积,但人均不足15平方米的部分,按房改成本价购买,不享受工龄 优惠;超过人均15平方米的部分,按当地经济适用住房价格购买。居民外迁的,可以适当给予 经济补偿或增加安置面积。按照这种政策,南城地区一户居民回迁购买一套60平方米左右的两 居室大约需要10-12万元,并获得经济适用住房产权。危改区居民购买安置房有困难的,可以 申请政策性个人住房抵押贷款;对确实无力购房的困难家庭,允许换房、实行现房安置等。 3、居民按房改成本价和经济适用房政策购房:回迁居民按照房改售房价、成本价和经济适用 、居民按房改成本价和经济适用房政策购房: 房价购买,外迁居民是按照经济适用住房均价补偿购买经济适用房。而开发带危改和市政带危 改方式是实施货币拆迁,对原建筑面积部分按当地商品房价格补偿,增加的建筑面积按经济适 用住房均价补偿。开发项目拆迁户购买的是商品房,而市政工程拆迁户还可以购买经济适用房。

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            房地产业务的经营战略与发展规划

            二、危改项目开发的资金、营销等问题 危改项目开发的资金、 1、资金及工期等问题:危改中最关键的问题是资金问题,北京市的“房改加危改”政策 、资金及工期等问题: 就是为了多渠道解决危改资金,发挥多方面的积极性。19号文规定,政府投资建设市政配 套设施,对危改项目实行经济适用住房政策,从政策上支持一部分;居民回购安置房,自 己出资一部分;危旧房原产权单位、公用设施企业等多方配合,积极支持,降低危改成本。 “三区五片”危改试点项目靠这种办法基本实现了资金平衡。北京市目前更加强调危改区 项目的规划建设充分体现“以人为本”的指导思想。新建住宅以多层为主,缩短建设工期, 降低后期物业管理费用,让群众买得起、住得起。单体户型设计充分考虑到群众的需求, 工程建设保证质量,水、电、气、热等市政配套设施与住宅同步建设交用,为居民创造良 好的居住环境。 2、危改项目的市场营销:危旧房改造的居民回迁大大消除了房地产开发的市场销售风险, 、危改项目的市场营销: 对龙腾来讲是非常有利的。 3、危改小区的物业管理:危旧房改造后的新建设的危改小区的物业管理是未来可以投资 、危改小区的物业管理: 的领域之一,它可以为企业带来稳定的现金流,建议龙腾对此有所关注。

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            建筑业务的经营战略与发展规划

            现有业务发展战略分析

            现有业务性质: 现有业务性质:

            “七里庄项目” “武装部项目” “草桥项目” “其它分公司项目”

            自己管理的项目 分公司独立承担的项目

            ××自己经营能力薄弱,项目大都是关系项目,业务经营中没有施工队伍,只有管理人员参与; ××对分公司管理混乱,只是收取管理费用,但不干涉任何业务事务,实际是收取“二级资质”的招牌费;

            现有战略思想: 现有战略思想:××建筑没有明确的业务发展战略选择 业务诊断: 业务诊断: ××建筑目前刚成为二级资质的企业,企业内部各方面建设还滞后
            项目运行机制不完善 经营能力薄弱 财务成本管理不到位 债权债务问题突出

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            建筑业务的经营战略与发展规划

            建筑业的产业环境和××企业实力状况对××建筑业务发展战略确定的影响 建筑业的产业环境和××企业实力状况对××建筑业务发展战略确定的影响 ××企业实力状况对×× 企业 前 建 筑 业 务 发 展 战 略 思 路 建筑业务 展
            ××建 ××建 业务 力

            北京市建筑业 发展历史现状 和前景

            企业 发展



            建筑产 企业实力 发展 业 企业

            务 实力 企业

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            建筑业务的经营战略与发展规划

            ××建筑发展目标定位 ××建筑发展目标定位:一级的工程施工总承包企业
            现有状况 (二级资质施工 承包企业)

            一级施工 承包企业 发展轨迹图式

            二级施工 总承包企业

            一级施工 总承包企业

            业务经营战略: 业务经营战略:突出重点业务、塑造专业队伍

            战略阐述: 战略阐述:重点业务选择是区域公共建筑和住宅建设业务。突出以绿色住宅建设为核 。 心专长的竞争能力,形成少而精的专业化施工管理队伍,通过转型阶段的发展促进企 业向一级施工总承包企业的发展方向迈进。

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            装修装饰业务的经营战略与发展规划

            企业定位:二级资质,挂靠于××建筑公司

            离一级资质还有较大差距

            现有业务性质: 现有业务性质:

            “沈飞项目” “岳阳项目”

            分包项目

            企业发展目标定位: 企业发展目标定位:一级装饰施工、一级幕墙施工、甲级装饰设计等大型装饰企业
            一级幕墙施工 现有状况 (二级资质)

            一级装饰施工

            一级装饰施工

            甲级装饰设计

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            装修装饰业务的经营战略与发展规划

            业务经营战略选择分析: 业务经营战略选择分析

            1、依据前述对装修装饰业发展状况和前景的分析及该产业未来发展机会的描述,认为××发展 装修装饰业务是一个比较好的选择; 2、××装饰企业目前实力太弱,做精细化的家装市场和技术含量要求高的公装市场都超出企业 能力所及; 3、同建筑业一样,装修装饰企业未来发展态势也是呈分化趋势,总承包企业是发展的选择。 4、从长远目标考虑,现阶段装修装饰业仍处于萌芽培育状态,所以建议××装饰从选择技术含 量低的公装市场做起。 5、现阶段业务发展战略选择的着眼点是通过技术含量低的市场来培育企业能力要素。通过此类市 场选择塑造企业业务专长和产品品牌。

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            装修装饰业务的经营战略与发展规划

            业务经营战略: 业务经营战略:业务专业化、产品差异化发展战略 经营战略阐述: 经营战略阐述:业务专业化发展就是指××装饰公司就是要专注于选定的业
            务,不追求多元化,产品差异化发展就是要做奇、做特、做独,这种奇、独、 特就是产品差异的体现,不仅体现不同的产品之间,更要体现于××和别的公 司之间的产品差异。装饰企业生产的产品是建筑业的最终产品装饰工程,装饰 企业的主业只能是装饰工程,因此××要突出装饰施工主业、以此培育核心竞 争优势,这种竞争优势应该是专业化竞争优势,这种专业化要体现在设计品质、 人员素质、施工技术和管理水平等各个方面。

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            装修装饰业务的经营战略与发展规划

            业务经营战略要点: 业务经营战略要点: 1、业务领域选择:公装为主、家装为辅 业务领域选择
            公装: 公装:主要是旅游饭店、机关办公楼、写字楼和盈利的服务行业的公共建筑的改造及部
            分新建装饰。××要根据目前的资源状况再选择一个有业务特色细分市场,比如写字楼市场。

            家装:家庭装饰的发展是我国建筑装饰行业壮大并可持续发展的源泉,企业要探索拓展
            家装市场的新渠道。初步设想:以公装把企业做大,再实行“特许经营”方式。

            2、业务区域选择:同房地产开发和建筑业务一样,要立足于丰台,关注区域建设,通过 业务区域选择:
            为区域做贡献创企业品牌,继而以企业以品牌拓展发展领域,向北京市其它地区和全国辐射, 形成具有跨地区参与市场竞争的能力。

            3、囤积优秀人才:通过广纳人才,促进装饰业务的发展,装饰业的发展,人才是首要问 囤积优秀人才:
            题,只有解决人的问题才能解决设计水平、施工技术、管理等各个方面的内容。

            4、塑造特色品牌:品牌是参与市场竞争的第一要素,装饰公司要通过专业化的业务经营 塑造特色品牌:
            和提供差异化的产品塑造××装饰品牌。这中要反映我们的专业化和差异化。

            5.5

            转型过渡期的经营战略 各块业务之间的平衡
            建筑业务: 建筑业务:建筑业务是××扎根丰台的传统业务,也是目前处于成长阶段的业务。在××未来发展过 程中,如何定位建筑业务是××集团发展面临的核心问题之一。依据企业诊断和前述内部分析知:三 益建筑面临参与市场竞争能力弱和债权债务纠纷等问题,但是××没有施工队伍,同北京城建等大企 业不同,它没有很重的包袱,企业的管理水平和人才决定了未来发展的趋势。因此,建筑业务可以培 育,主要是通过加强企业管理和引入核心人才的手段向施工总承包企业过渡。为了使建筑公司向此方 向转化,需要××建筑参与房地产开发的建设业务,但通过房地产开发价值链分析我们知,××建筑 在选择龙腾的建设项目上必须有所比例。这个比例的确定要有利于××集团整体的发展。 房地产业务:目前,××的资源都向龙腾集聚,但是,依据发展战略要求,建筑业务仍要求扩充人力 房地产业务 资源而且对不适应企业发展的人员要进行重新安置,因此,要求××集团要合理分配资源。另外,从 龙腾角度,如何就房地产产业价值链中建筑供应方对××建筑以适当比例让度也是业务平衡的重点。 装修装饰业务: 装修装饰业务:同建筑一样,装修装饰业务也存在同房地产业务的平衡问题。

            5.5

            转型过渡期的经营战略 各块业务之间的平衡
            组织结构平衡 房地产业务 人力资源平衡 产业价值分配平衡 各业务之间平衡 市场定位平衡 装饰装修业务 文化理念平衡
            其它投资机会的关注

            建筑业务

            管理机制平衡

            5.5

            转型过渡期的经营战略 各块业务之间的平衡
            组织结构平衡 人力资源平衡 产业价值分配平衡 市场定位平衡 文化理念平衡 设置合理的组织机构,实行以业务为导向的权力分配体系,强化总部管理 明确战略目标,规划人力资源发展战略,使各公司之间人力资源发展平衡 子公司业务分配比例要依据企业总体投入和产出比最佳进行合理配置 企业各项业务的市场定位要同企业总体发展战略相平衡、业务之间相平衡 ××目前急需整合企业各类员工,不同企业氛围之间文化理念的冲突

            管理机制平衡

            企业行政管理、业务管理、财务管理等各项管理机制之间相平衡,不冲突

            5.5

            转型过渡期的经营战略

            转型期各业务中心的有效管理

            1、强化××集团总部管理,建立有效的决策体系 2、对公司各级管理人员的有效选择 3、在企业诊断和未来发展战略基础上进行企业内部的资源重组 4、建立企业对外的信息交流体系,保持有效借用“外脑”的合作关系

            5.5

            转型过渡期的经营战略 转型过渡期整体 发展战略演变

            最终使房地产开发业务成为为整个企 业成长的突破口,继而形成以房地产 开发带动建筑装饰业务的成长的局面

            即××集团要以房地产业务为龙头,资源向 房地产开发集聚,建筑和装饰为开发业务做 支撑性服务,促进房地产业务的成长;

            都独立面向市场

            带动建筑和装饰发展 房地产 开发业务 丰台区域 装饰 施工业务 装饰业务 丰台区域 支撑房地产发展 2001——2003
            说明: 1、到2003年底,企业转型成功,房地产业务成为龙头,建筑和装饰也独立面向市场,形成三足鼎立的业务发展态势 2、从2004年起,形成对丰台的区域资源的完全掌控,立足于丰台区,并向周边区域辐射 3、整体的发展战略仍然是“根植丰台、品型战略”

            建筑业务 一 房地产业务 体 化

            建筑 施工业务

            核心业务 形成三足鼎立局面 2004起

            5.6

            一体化经营期的经营战略 一体化经营的涵义

            在前述整体战略描述中提及,一体化经营是房地产业务、建筑和装饰业务三位一体的“住宅房屋 经营”。在此介绍一体化经营期的经营战略之前,有必要对一体化经营的涵义做进一步详细描述: 1、组织形态的一体化:“一体化”体现的是××企业作为一个整体的发展形态,包括××的企业的价值 组织形态的一体化: 组织形态的一体化 追求和文化是一体的,企业的业务关系是一体的,企业的组织是一体的。 2、经营业务的一体化:这里房地产业务不仅仅是房地产开发业务,而是涵盖如社区经营等在内的广义的 经营业务的一体化: 经营业务的一体化 房地产相关业务。建筑和装饰业务和房地产业务通过“房屋经营”进行资源优化整合。 3、管理变革的一体化:一体化经营的核心在于强调企业的持续经营能力。这种持续经营能力内在要求企 管理变革的一体化: 管理变革的一体化 业要持续不断的创新以推动业务发展,要求企业培育具有适应持续变革的组织架构和管理机制。 4、发展战略的一体化:一体化的发展战略是基于××企业的使命和发展远景而选择的发展方向,体现在 发展战略的一体化: 发展战略的一体化 整体战略发展方向是综合性的“房屋经营”公司,通过具体的业务一体化来体现。 5、横向和纵向一体化:横向一体化指龙腾房地产和建筑、装饰三块业务在各自发展的基础上的不断扩张, 横向和纵向一体化: 而纵向一体化是指在整个房地产业的产业价值链为核心将企业所有业务进行纵向整合。通过纵向和横向的 整合形成以“房屋经营”为的核心系统一体化。

            5.6

            一体化经营期的经营战略 一体化经营期的阶段划分
            一体化经营期的阶段划分:如前描述,该阶段划分为2004年-2006年——“成长发展”和2007年 一体化经营期的阶段划分 以后 ——“持续经营”两个阶段。 阶段划分说明:成长发展阶段是在企业整体成功转型基础上培育企业一体化的持续经营能力的 阶段划分说明 时期,也是企业在转型基础上谋求发展的时期,在这一时期,房地产开发业务仍是企业的重点 业务。到2007年,企业要形成诸多可以持续经营的具体业务领域,而不仅仅是开发业务。 经营业务衍变: 经营业务衍变: 房地产开发业务 建筑施工业务 装饰施工业务 房地产综合业务 建筑承包业务 装饰承包设计业务

            现阶段业务的选择及其未来发展的演变一节) (具体业务品种等衍变趋势详见5.2现阶段业务的选择及其未来发展的演变一节) 具体业务品种等衍变趋势详见 现阶段业务的选择及其未来发展的演变一节

            5.6

            一体化经营期的经营战略 经营战略的选择

            一体化经营期的经营战略: 一体化经营期的经营战略:住宅房屋经营为核心,形成纵向一体化;各子公司业务横向一体化发展 经营战略选择的基础: 经营战略选择的基础 房地产开发业务经营战略: 房地产开发业务经营战略: 重点集中、塑造品牌 建筑施工业务经营战略: 建筑施工业务经营战略: 突出重点业务、塑造专业队伍 装饰施工业务经营战略: 装饰施工业务经营战略: 业务专业化、产品差异化 转型过渡期经营战略 转型过渡 业务培育 系统一体化 经营战略 房地产综合业务 建筑承包业务 装饰承包设计业务 其它持续经营业务 纵向一体化 (房屋经营) 横 向 一 体 化

            5.6

            一体化经营期的经营战略 几个问题阐述

            ××集团发展的重心: ××集团发展的重心:××集团发展的重心是住宅房屋,而不是跨产业的多元化,但这里不排除的 集团发展的重心 是通过各种手段以产业多元化的形式来集聚区域资源。而对其它产业的运营更多的是使用资本杠杆 手段,而不是去实际经营。 ××集团各业务中心的整合与分化: ××集团各业务中心的整合与分化:企业总部核心职能定位于“住宅房屋经营”的提供商,形成的是 集团各业务中心的整合与分化 “虚拟经营”的纵向一体化。而各子公司承接的是具体的实际业务,要有自己的独立性,通过自我独 立扩张,形成横向一体化。企业总部主要是通过资本运营的手段来协调好各子公司之间的关系,而 各子公司在相互协作时,依据经营业务的相关性进行最优的资源配置。通过横向和纵向一体化形成 ××企业系统一体化。 总部和子公司的关系定位:强化企业总部管理职能,有效区分作为管理中心的企业总部和作为利润 总部和子公司的关系定位: 中心的各子公司之间的权利和义务,即设计好合理的集权和分权体系。在业务关系定位如上条所述。

            6

            战略实施

            6.1 6.2

            实施思路 其它具体实施思路(待)

            说明:战略实施是基于整体发展战略和战略规划而在企业内外部各个具体的方面所要进行的一系 列活动。需要同××企业进行深入沟通的基础上进行具体的安排和计划。即希望在和苗总商讨前 述战略思想的基础上再具体部署。这里仅提供实施要点。

            7.1

            实施思路

            24字实施思路 字实施思路
            重业务: 重业务:坚持围绕、维护现有业务的实施原则 树观念: 树观念:宣扬天赋使命、创新求实、团结自信理念及公司转型调整的意义、迫切性 顺结构: 顺结构:设计CEO管理体制,成立执行委员会,设立三总监,CEO办公室,公司总 部(详见组织设计) 搭班子: 搭班子:在管理体制框架内,以岗位素质要求确定人选;建立述职考核,能上能下 的机制;培育为主,外聘为辅;虚位待才,宁缺勿滥 建机制: 建机制:每月执行委员会办公会、每周项目进度汇报会、每周业务碰头会 砌平台: 砌平台:搭建公司战略管理平台、企业信息化管理平台 抓管理: 抓管理:明晰部门职能,实施规范化管理,建筑、房地产推行项目管理,重视财金 安全 育人才: 育人才:财务总监、技术总监、房地产总工、 CEO办公室秘书、装饰设计工程师、 人力资源培训师……吸纳培育人才,培育更重要

            附录:北京市危旧房改造相关政策一览

            危改安置补偿再出细则 住房困难户按人均5平方米计算 《危改办法》补充新规定 《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》政策问答 《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》 危改补偿再完善 北京市城市房屋拆迁管理办法 《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》

            附录:北京市危旧房改造相关政策一览

            关于北京市城镇居民购买经济适用住房程序的通知(试行) 经济适用房问答 城镇经济适用住房建设管理办法 北京已购公房和经济适用房上市规定 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法 关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的补充通知 购买经济适用房如何贷款 经济适用房买卖须知 国家是如何规定经济适用房价格构成的? 中国人民银行关于下发《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》的通知 北京规定不准擅自使用“经济适用住房”名称 北京市政府近年来大力推行经济适用房


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